物件チラシ　隅々まで - マンション売却アドバイザー 田中徹也

物件チラシ　隅々まで

マンションなどの広告チラシ

マンションなどの購入を検討する際、身近な情報源となるのが、物件を紹介する広告チラシ。眺望や設備など、物件の特色を強調している場合が多いが、小さな文字で書かれた管理費なども見逃せない。駅から物件までの徒歩時間や通勤時間も一定基準で割り出した数字なので注意が必要だ。

駅への所要時間

「駅まで徒歩９分」「緑豊かな住宅街」......。住宅関連の広告チラシには、物件の魅力をアピールする様々な文言が並ぶ。「頭金・ボーナス払いなし、月々７万円台」とローン返済の負担の軽さを強調したものも。

「マンション・チラシ解読術」（中公新書ラクレ）の著者で、１級建築士の武内修二さんは、「こうしたチラシの情報を鵜呑みにしないでください」と話す。例えば、徒歩時間の場合、表記の倍以上かかることもあるという。

不動産広告は、不動産公正取引協議会連合会が「不動産の公正競争規約」を定め、表現にルールを設けている。徒歩時間については、成人女性が平地を歩く速さを参考に１分＝８０メートルで計算している。

途中に坂道や信号、踏切があっても考慮されない。
起点となる駅も「出入り口」か「駅舎」を指し、終点は敷地の最も駅に近い所を指し、敷地の広い大規模マンションでは、実態とズレが生じることもある。

繁華街やビジネス街までに要する時間も通常、鉄道を利用した最短時間で表記される。その際、乗り換え時間を計上する必要はなく、その旨を表記すれば、現実には難しい時間でも掲載できるという。

間取り図の表記

間取り図では「サービスルーム」や「ＤＥＮ」といった表記に要注意。建築基準法で「居室」に必要な採光が得られない「納戸」を指していることが多いからだ。「ＤＥＮは書斎を意味する英語。納戸をおしゃれに呼び変えただけのケースもある」と武内さん。

月々の支払額

月々の支払い例にも注意がいる。チラシにはローンの返済額を目立つように掲載していることが多いが、実際には管理費や修繕積立金も支払わなくてはならない。

これらの金額は、小さな文字で書かれていて目立たない場合が多い。「チラシの返済例と実際の支払いを単純に比較することはできない」と不動産コンサルタントの長島修さんも話す。

また、ローン返済例では、固定金利型に比べて現在、金利の低い変動金利型を使っていることが多いが、将来、金利上昇によって返済額が増える恐れもある。それを避けるには、固定金利型のローンを含めて、様々なケースを試算して検討したい。管理費や修繕積立金が周辺相場より安い場合、大規模修繕の際に財源不足に陥る可能性もある。

長島さんは「周辺環境や管理状況など、現場を見なければ分からないこともある。チラシだけで判断せず、目星をつけた物件を自分の目で確認してほしい」と話している。

＜チラシ表記の注意点＞

▼価格が未掲載の場合は、価格が決まっていない時に使う予告広告。「○○万円台から」などと表記していることもあるが、甘く見積もらないこと。客の反応などから最終的に販売額を決めることもある。

▼ローンの返済例にボーナス払いを併用していると、月々の支払いは抑えられるが、将来ボーナスがカットされると、返済が滞る恐れがある。

▼完成予想図は、周囲の建物などを描く必要はないので、地図などで環境を確認したい。

●読売新聞