特集：住宅瑕疵担保履行法　欠陥住宅の買い手保護－－１０月１日施行 - マンション売却アドバイザー 田中徹也

特集：住宅瑕疵担保履行法　欠陥住宅の買い手保護－－１０月１日施行

マイホーム、１０年安心

一生のうちで一番高い買い物の住宅。
その大切なマイホームが欠陥住宅だったら。
しかも業者がすでに倒産していたら......。
そんな「悪夢」から買い主を守るための法律「住宅瑕疵担保履行法」が１０月１日から施行される。
消費者保護の観点から定められたこの新法、どんな内容なのだろうか。「もの知り夫人」に聞いてみた。

保険加入か供託金、売り手に義務づけ

　Ｑ　住宅の買い主を守る法律といえば、「住宅品質確保法」（品確法）がありました。

　Ａ　ええ。２０００年に施行された品確法で、メーカーなどの住宅販売業者は新築後１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられたのだけど、業者が倒産したり、資金が不足していた場合はどうなると思う？

　消費者が自分で補修費用を負担しなければならなくなってしまうでしょ。そういうケースを防ぐために作られた法律が履行法なのよ。

　Ｑ　どういう方法で消費者を守るのですか。

　Ａ　業者は住宅専門の保険会社の保険に加入するか、法務局の供託所に保証金を供託するかの、いずれかを行わなくてはいけなくなったの。いわば補修のための資金力確保を業者は義務づけられたわけね。

　Ｑ　どう違うのですか。

　Ａ　国土交通相が指定している保険会社は５社。保険に加入していれば、住宅に瑕疵があった場合、業者は補修費として保険金を受け取れるわけ。仮に業者が倒産していたら、契約していた保険会社が補修にかかった費用を出してくれるの。工事中に保険会社の施行検査もあるので、消費者は工事がちゃんとされているかどうかのチェックにもなるので心強いわね。それに業者との間でトラブルになった場合には紛争処理のシステムが使えるわ。

　業者が倒産した場合に備えて補修費用を確保しておくのが「保証金の供託」。その金額は引き渡した住宅の戸数によって違うのだけど、１戸だと２０００万円、１００戸なら１億円という計算ね。

　Ｑ　瑕疵って具体的には？

　Ａ　柱や基礎などの「構造耐力上主要な部分」と、屋根や排水管などの「雨水の浸入を防止する部分」の二つについての欠陥に適用されるのね。

　Ｑ　アパート・マンションやホテル・旅館も対象ですか。

　Ａ　「住む」ことを前提にして建てられる新築の賃貸住宅は対象になるけど、特別養護老人ホームなどの「介護目的の施設」やホテル・旅館などの「人を宿泊させる施設」は対象外ね。

　Ｑ　１０月１日の引き渡しから法律が適用されるのですね。

　Ａ　ええ。でもすでに保険制度は始まっているので、１０月以前の引き渡しであっても業者に加入しているかどうか確認してみるといいわ。

賃貸物件も対象、業者の半数が認識せず－－国交省全国アンケート

　国交省は昨年秋、「住宅瑕疵担保履行法」で義務づけの対象となる建設業者らが同法の内容をどの程度知っているかについて郵送による全国アンケートを行った。
対象は過去３年間に新築住宅を供給したことのある事業者で回収数は６４１９事業者。回収率は３７・４％。

　アンケートによると、９７・３％の事業者が「法律により新築住宅を引き渡すには保証金の供託か保険への加入が義務づけられる」ことを知っていた。

　ただ、その義務づけの開始日が０９年１０月１日となることを知っていたのは８８％と９割を切った。
また、保険に加入するには「着工前に保険の申し込み手続きをする必要がある」は８６・２％が知っていた。

「賃貸マンションや賃貸アパートも対象として含まれる」ことを知っていたのは５３・１％。約半数の事業者が賃貸マンションなどは対象外と理解していた。

保険を選択すると回答した事業者が感じている不安（複数回答）では、「資力確保のための費用を価格転嫁する場合にユーザーの理解が得られない」が３８・４％、「現場検査員が足りないために検査が遅れ、結果として工事が遅れるのではないか」が３８・１％と上位を占めた。

同省では、法律の浸透度が低い地域や内容、不安に感じている点について講習会の追加開催やモニタリング調査による問題点の把握などを行い、重点的な周知活動と不安の解消に努めていく、と話している。

瑕疵担保保険金で、業者倒産後も消費者を救済－－高木佳子弁護士に聞く

　住宅品質確保法の不備がはっきりしたのは４年前に起きた「構造計算書偽装事件」がきっかけでした。
建物の強度不足という欠陥が判明してもマンション供給業者が倒産したら、買い主は自分の資金で補修工事をしなければならなくなった。
業者が倒産しても欠陥住宅の補修費を瑕疵担保保険の保険金や法務局の供託金で救済できるようにしようというのが、今回の住宅瑕疵担保履行法です。
品確法を実効あらしめるための法律というわけです。

瑕疵担保責任がいわば「絵に描いた餅」ではなく、新築住宅は引き渡しから１０年間は、万一瑕疵があっても補修が確実に受けられ、安心できるということが消費者にとって最大のメリットでしょう。
契約する時には、その業者が供託金を積んでいるか、あるいは国交相指定の保険法人の保険に入っているかを必ず確認してください。

仮に保険付き住宅で業者とトラブルになった場合は、まず業者とどういう補修方法があるのか、どのくらい費用がかかるのかなどについてよく話をすることが大事です。
それでも納得できないのであれば、住宅紛争審査会に申し立ててください。弁護士や建築士による「調停」を受けることができます。

　家は大きな買い物なので、工事を業者任せにしないで工事途中の過程をカメラにとって記録しておくなど、万一の場合に備えておくことも大切です。

出典