瑕疵担保は恐れることはない! - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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瑕疵担保は恐れることはない!

必要以上に怖がることはない瑕疵担保責任

マンションの売買をする場合、契約書に瑕疵担保責任という条項があります。
瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

具体的には、引き渡したマンションに雨漏りが。。。。
とか一軒家の場合などはシロアリ被害などがそれになります。

たいていの場合は、この瑕疵担保責任については
「引渡し後○ヶ月間、責任を負う」という形になります。

しかし、売主さんの立場としては、どういう形であれ「引渡し後○ヶ月間、責任を負う」というものは不安です。

法律的には、売主さんが一般の方であり不動産業者でなければ、この瑕疵担保責任については「瑕疵担保責任を負わない」という契約をすることは実は可能です。

ただ現実としては、ほとんどの一般の方同士の売買契約において、瑕疵担保の条項は入っています。

なぜか?

実は、法律的に「売主が瑕疵担保責任を負わない」という条文が有効であるにも係わらず、当然のごとく売主に瑕疵担保責任を負う形になっているのか。

それは、不動産仲介業者に原因があります。

大手の不動産業者の場合、一般的な法律を遵守することは当然のこととして、さらに「社内のコンプライアンス」の問題があります。

ようは、「法律的にはOKだけど、うちの会社を守るために法律以上の縛りをかけた契約書を使ってね、それ以外で契約しちゃダメよ」となっているのです。

大手が悪い!というつもりはありませんが、やはり大きな会社の場合全ての社員と全ての契約を100%フォローするためにも社内ルールが必要です。

そのために、自社を守るための条文が売主と買主の間で執り行われる契約書に記載されます。

しかし、この瑕疵担保責任。
マンションを売る場合は、そんなに不安になることはありません。

何年も人が住んでいないマンションの場合は、怖いところもあります。
でも自分自身が住んでいるマンションを売る場合には、自分のマンションのことは良く分かっていると思います。

また、瑕疵の範囲が契約書上は

「本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。」となっています。

重要なのは≪この契約を締結した目的が達せられない場合≫のところです。
ようは、買主があなたのマンションを買うということは、その目的は「自分が住む」か「人に貸す」ということです。

その目的が達せられないほどの瑕疵ということであれば、それはマンションの場合
・共用部分を含めた問題であるか?
・または専有部分の設備に重大な問題があるか?
ということです。

よって、マンションの場合の瑕疵担保責任は大きな問題になることは少ないです。
ただ、保険的なものでできれば売主としては古い物件の場合などは瑕疵担保責任を負わない契約をしておくほうがベターだと言えます。

また、瑕疵担保責任と同じように見えますが、
「こっちのほうが気にしてほしい!!」という部分がありますので、それについては次回のメルマガでお届けしますね。

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