賃貸中のマンションはこう売ってください。 - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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賃貸中のマンションはこう売ってください。

貸しているマンションを売りに出すタイミング

人に貸しているマンション。
その入居者が1ヶ月先に退去する。
もう家族も使わないので、このタイミングで売ろうと思っている。
こんな場合はどのタイミングで売り出せばいいでしょうか?

この判断をするポイントは1つ。

「室内の状況が把握できるか?」ということです。

田中的なマニュアルとしては原則「早く売りに出す」のがルールです。
よって来月にもう入居者が退去するのであれば『○月○日退去予定』
というような表現にして、早々に売りに出して反応を取るほうがいいです。

このとき注意して欲しいのは「室内の状況がどうなっているか?」です。
例えば自分が住んでいたマンションを人に貸している場合、どんな設備状況は把握しているでしょう。

しかしこれが貸しに出して2年、3年、5年と経過していくうちに傷みがでたり中にはエアコンが壊れたままの状態で入居者が利用しているという可能性もあります。

現に貸したときは洗面台にはなにも無かったが、入居者が使っているうちに傷み、退去後確認したらヒビが入っていた、なんてこともあります。

人に貸している状態であれば、通常中を見に行くことはできません。
もちろん人間関係のある友好的な賃借人であれば「中を1度見せてください」ということでチェックもできますが、なかなかそうはいかないところ。

よって、早く売りに出したいところですが「中を確認せず売りに出すこと」になります。
また、売りに出すのであれば当然価格も決める必要があります。

もし、実際に入居者が退去した後チェックにいくと相当傷みがあり、修繕に多くの費用が掛かるとなれば大変です。当然売り出し価格の変更を迫られる可能性もあります。

中を見ないで先に売り出す場合は、こうしたリスクを背負うことになります。
ではそういうリスクをヘッヂするためにどうやって早くから売り出せばいいのか?

その方法は「少し余裕を持って高めに売り出す」ということです。
例えば通常の査定で1500万円の物件であれば、高め設定のセオリーである+10%程度を乗せて売りに出します。

その後入居者が退去して、中をチェックしその状況に応じ1500万円で出しなおせばいいでしょう。最初から安めで出すと、あとあと上げることはできません。
修繕費のリスクをヘッヂするためにも、少し高めで出して、後で調整するようにしましょう。

あとは入居中でも入居者によっては「写真ならOK」という場合もあります。
その場合は写真をもらったり、使っている設備に問題が無いかをヒアリングして参考にすることも可能です。

そういう意味では、入居者とも日ごろのコミュニケーションをとることは将来売る可能性のある物件であれば必要なことと言えるでしょうね。


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