マンションを売る前に出来る資金計画を考えてみませんか? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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マンションを売る前に出来る資金計画を考えてみませんか?

住宅ローンを見直す

居住用に使っていたマンションを売るときだけでなく、最近では投資用マンションでも多くなってきた、時間の掛かる売却の案件が増えています。

例えば、同じ地域やマンションで同じ価格帯で売りに出ている物件が多数ある。
本当は他の物件よりも安くしてでも早く売りたい。
でも、値下げするにもローンの残高があるのでなかなか値を下げれない。

こうした場合、ある一定の価格までしか売り出し価格を下げられません。
そして、その価格が買い手にジャストミートの価格であればいいのですが、少し高い。

そんな時は「手持ち資金を計算してどこまで売値を下げてローンを完済して、売却に必要な費用をまかなえるか」を逆算し、売り出し価格をぎりぎりまで下げることにより早く売却できるようにする方法が1つです。

しかし、その前にやっておきたいことがあります。
それは「借り入れ条件の見直し」です。

ローンには繰上げ返済というものがあります。
ある程度まとまったお金を返済するのです。
その場合、たいていのローン商品では借入金の一部を返済することで

・毎月の支払額を変えないで、ローンの期間を短くする。
・ローンの期間を変えずに、毎月の支払額を少なくする。

この2つの選択があります。
もし、あなたがこれからマンションを売ろうとお考えであればこの2つ
どちらが賢明だと思いますか?

私は後者の「ローンの期間を変えずに、毎月の支払額を少なくする。」をオススメします。
なぜなら、もし売るのに時間が掛かった場合は毎月のローンの支払額が少ないほうが
メリットがあるからです。

あなた自身が住んでいるマンションで「売れたら出て行く」という場合も当然メリットは
あると思いますが、特に投資用マンションを売る場合であれば非常に大切なことになります。

毎月1万円の赤字が出ていたのが、繰上げ返済をすることでプラス5,000円になった。年間12万円の赤字が+6万円になっただけかもしれません。
しかし、長期にわたってライバル物件の中で売りに出す場合であれば、毎月赤字か黒字かの精神的な安心感が大きく変わることになります。

また、繰上げ返済と共に借り換えも考えてみてもいいでしょう。
特に居住用であれば、長期の借り入れですのでメリットが出てくる可能性が高いです。

[1] 現在借りている住宅ローンと借り換え先の金利の差が1%以上ある場合。
[2] 現在のローン残高が1,000万円以上残っている場合。
[3] 現在のローンの返済期間が10年以上ある場合。
このような場合は借り換えにメリットがあります。

ただし注意すべきは、売りに出す前に借り換えや繰上げ返済をしましょう。
特に繰り上げ返済+借り換えをする場合などは自分が居住していることが住宅ローンの借り換え要件になります。

間違っても「自宅を売らずに人に貸した」なんてあとに「住宅ローンの借り換えしたい」と金融機関に言っても返事はNOとなります。

このように、値下げをする前や売りに出す前にはいろいろとできる資金計画があるのです。
もちろん、その方の置かれている状況に「有利な方法」は変わりますので、あなたにとってどのような方法がメリットがあるのかについては、ぜひ私にご相談くださいね。


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