【10%の法則】売り出し価格の下げ幅は? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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【10%の法則】売り出し価格の下げ幅は?

値下げのときの2つのポイント

値下げのポイントは2つあります。
1つめは前回お話した「価格帯の変化の法則」です。

そして今回お話しするのは2つめの「10%の法則」です。

マンションを探している人には「予算」があります。
例えば「2000万円以下」とか「3000万円まで」とか。

そして物件を探す場合も、この基準をもって不動産屋さんなどに行きます。

例として、あなたが2,500万円を予算として、マンションを探しに行ったとします。
不動産屋さんに「2,500万円位で。。。」と伝えたところ、2,500万円以下のマンションばかりを出してくればしません。

2600万円や2700万円台のマンションも出してきます。
なぜか?

それは不動産屋さんは「買主は予算+10%程度であれば買う可能性が高い」ことを知っているからです。

2,500万円予算であれば2,750万円ぐらいまでは射程圏内です。
「えー250万円も上乗せできない・・・・」と普通なら思われますよね。
でも、こう考えたらどうですか?

「250万円高いですが、ローンの月々のお支払いで考えれば7000円程度ですよ。」
現在ローン金利は安いです、変動金利で優遇を使えばこの程度の支払いなのです。

この言葉でついつい買い上がってしまう方が多いです。
まず、こうした買主の心理を知って欲しいのです。

では次に売主側に戻りましょう。
先ほどのように、買主が予算+10%は物件を探している可能性が高い。
それを知った上で、どうやって値下げすればいいのか?

ひとつの基準として、10%程度の下げ幅で新しい顧客層に届く。
ということです。

例えば1800万円のマンションであれば、1つの基準として
1800万円×(100%-10%)=180万円
よって、値下げの価格としては1800-180=1,620万円となります。

ようは、値下げをするときには10%を1つの目安とすればいいのです。
しかし、ただ10%を引くだけだと、大きな値引き幅になります。

先ほどのように1800万円⇒1620万円ではかなり大きな値引き。
そこで、あと買主から値段交渉があるであろうと考え、私であれば1690万円からの
スタートにします。

まず10%引き、その後買主からの値引き交渉も見据え値段を調整すればいいのです。

但し、大事なことは前回お話した「価格帯の法則」との絡みがあります。
http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100910.html

1600万円の物件であれば、10%引くと1440万円となります。
この場合、価格帯の法則を考えれば、1500万円以下のマーケットが気になるところ。
その場合は1440ではなく1500万円という選択肢もありですね。

マンションの売り出し価格を下げる幅は非常に難しいです。
そこでまず前回、今回でお話した「価格帯の法則」と「10%の法則」をうまく併用し値段の下げ幅を考えてみてくださいね。

また、不動産はいつも言いますが個別性が高いです。
気になる場合はぜひ、私との相談などを活用して値下げ幅の知識を得ておいてくださいね。

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