値下げはどの程度が適正なのか? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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値下げはどの程度が適正なのか?

値下げのときの2つのポイント

売りに出しているマンションが売れないときに、不動産屋さんから「値段を下げましょう」というお話になる場合があります。

このとき「いくら下げるのか?」が気になるところ。
特に初めてマンションを売る場合、この「下げ具合」が検討つかないと思います。

そんなときに知っていおいていただきたいのが値下げのときの2つのポイントです。
それは「価格帯変化の法則」「10%の法則」です。

まずそもそもなぜ売値を下げるのでしょうか?
この理由は2つあります。

1、すでにこの物件に興味を持っている人の背中を押すため
2、新しい層の買主さんに見てもらうため

今日はこの1について「価格帯変化の法則」としてお話しします。
2については次回お話しますね。

さて、売値を下げる理由の1つめの「すでにこの物件に興味を持っている人の背中を押すため」というのは、言い換えると

「物件そのものに興味があるけど、自分の考えている価格帯ではないことで選択肢から
外していた買主さんに値下げによって反応を促す」ということです。

過去私自身が仲介した事例ですが4,010万円で売りに出していたマンションを
3,990万円に下げたとたん売れました。
その下げ幅はたった20万円。
買主さんに聞いたところ「4千万円台では高いと思ってました、4千万円切ったので」と言われていました。

典型的な事例かと思います。
この買主さんが買った理由は「4千万円台」から「3千万円台」に価格帯が変化したからです。

また、価格帯の変化については「500万円ごと」に反応が変わります。
どういうことか?

よくネットでの不動産サイトをみてください。
例としてヤフー不動産を見てみましょう。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?lc=06&rps=4&pf=28&md=rail

こちらのページの下部に「物件の検索条件」を入れるところがあります。
その価格設定をみてください。
500万円刻みになっています。

例えば2,500万円までの物件を探す人は「上限2,500万円以下」とします。
よって仮にあなたのマンションが2,510万円であっても検索結果に反映されないのです。

買主の気持ちになってみてください。
2500万円の予算の場合、2,510万円の物件が気に入っても「10万円高いから」と言って買わないということはない。

でも検索結果で出てこないのです。

ようは「価格帯変化の法則」とは、このネット上の検索対策ともいえます。
もし2,600万円の物件の売り出し価格を下げるのであれば、2510万円にするよりも2,490万円にしたほうが反応が取れるのです。

逆に2,520万円の売り出し価格を下げるのであれば、2,380万円ではなく、まず
500万円単位の節目を意識し、2,490万円で一度売り出しなおすことも必要なのです。

最近はネットで家を探す人が増えています。
そのためにも、買い手がどのように検索しているのか?を逆に値下げのときに利用する。
これが「価格帯変化の法則」なのです。

次回は『2、新しい層の買主さんに見てもらう』に基づいた「10%の法則」についてお話しますね。


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