投資用マンションを少しでも高く売る鍵は? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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投資用マンションを少しでも高く売る鍵は?

投資物件を売却する場合

マンション売却というと、一般的に住宅であるマンションの売却をイメージされる方が
多いのです(私もですが)。
しかし実際に私のところに相談がある案件では「投資物件のマンションを売りたい」というお話も4割ぐらいを占めています。

一般のマンションと違い投資用マンションの売り方は大きく違います。
一番違うところは、買主が物件を見に来ないで買うというところです。

もちろん全ての買主さんが物件を見に来ないわけではありません。
しかし東京のワンルームの部屋を沖縄の方が持っているという場合もありますし以前私が実際に取引した物件は

「博多の方がお持ちの神戸のマンションの一室を大阪の不動産業者を通じて、東京の方が購入した」なんてこともあります。

ちなみに、このときは売主・買主共に最後まで顔を合わすことはありませんでした。
物件も見ないし、売主・買主が顔も合わさない。
これは住宅であれば考えられないです。

あなたは自分が住もうという家を見ずに買いますか?
ぜったいそんなことはしませんよね。

でも投資物件の場合はそういうことが実際にあるのです。
なぜなら、買主の「見るところ」が住宅とは違うのです。

住宅としてマンションを買う場合は
・間取り
・立地
・利便性
・デザイン
・概観
・設備

こうしたものを見ます。
しかし、これが投資でマンションを買う人が見るところは
・収益性

これにつきるのです。
どれだけ間取りが悪くとも、どれだけ築が古くても、住宅として売れなくても収益性が高ければ売れます。

ということは、今度売り手の立場で考えた場合。
もしあなたが収益物件のオーナーで売却を考えるのであれば「収益性」を上げる事が、高く売ることの秘訣となるのです。

もっと分かりやすくいうと、「収益物件を好条件で売りたいのであれば、できるだけ家賃を高くするほうがいい」ということです。

例えば月額1000円賃料が違ったとします。
年間の差は1000円×12ヶ月=12,000円

この物件を仮に利回り8%で売却した場合、月額12,000円の差は売買代金でいうと
12,000円÷0.08(8%)=150,000円

なんと15万円もの差になります。
2000円なら30万円。
5000円の差なら75万円の差がつくのです。

また、空室のリスクを考えて借り上げ保証をしてもらっている方もいます。
(※借り上げ保証とはマンションやアパートなどの賃貸物件を、管理会社や不動産業者が
  借り上げ、入居者の有無に関わらず毎月の契約賃料を支払うことをいいます。
  所有者にとっては収入面で安定するというメリットがあります。)

しかし借り上げ保証をしてもらう場合、当然市場の賃料より安くなります。
よっていくら空室リスクが無くなったとしても、市場の賃料の2割ダウンであれば、当然利回りの計算も2割ダウン。よって、売却価格もどうしても安くなります。

ですので、状況によっては違約金を支払ってでも借り上げ保証の契約を解除し、借主との
直接契約に切り替えてでも利回りを向上させてから売ることが望ましい場合があるのです。

このように、収益物件を売却する場合は「収益性の向上」が鍵となります。
いくらいい内装を入れていても、収益性が低ければダメなのです。

早く貸したいが為に賃料を下げてしまう気持ちは分からないことはありません。
しかし、将来売却の可能性があるのであれば、1000円でも好条件で貸すことがいかに大事かということを知っておいていただきたいと思います。

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