あなたはその値下げは納得できますか? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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あなたはその値下げは納得できますか?

売り出し価格を下げるするときに納得できるか?

電話相談のあった売主さんの事例です。
売りに出しているマンションですが、なかなか動きがない。
もちろん、不動産屋さんが広告をサボっているとかではないの。
実は大きな問題があるマンションなのです。

それは・・・・

競合が多い。

そのマンションでは現在4室の売り物件がでています。
面積、向きが4室ともいっしょ。
違いは間取りと価格。
もともと3LDKの間取りですが、部屋によっては2LDKにしていたり。
またすべての部屋が最低限は内装工事をしています。

価格については
・1,290万円
・1,330万円(相談者の部屋)
・1,350万円
・1,395万円

と最低と最高でも100万円の差です。
この程度であれば買う立場で見れば「値段交渉次第」と「内部の状況」だけであとは「どれにしようかな状態」です。

売主さんにしても特に売り急いでいるわけではないが、できれば早く売りたい。
どうすればいいか?
という悩みです。

こうした場合、他の部屋と圧倒的な違いを演出できればいいのですがそうした売りもなく、どの部屋も売れていない状況です。

では値段を下げればいいのか?
しかし実はそれも中々厳しい。

すでに1290万円の物件があるのでまずはそれ以上下げる必要があります。
では「1,280万円にすればすぐに売れるのか?」

それはないと思います。

なぜなら、もしあなたが1,280万円が予算でマンションを探している。
不動産屋さんから上記4つの物件の情報を得た。
そのときどう思うでしょう。

「1,290万円の一件だけが対象か・・・・」とは思わないでしょう。
1395万円の物件は避けても、1,330万円・1,350万円の物件はチェックしますよね。
なぜなら、値段交渉が頭にあるからです。

そういう意味でも、1,330万円の物件を1,280万円に下げたところで劇的に売れるということはないのです。

では、どんな価格に下げればいいのか?
1200万円台前半まで下げることが、次のステップになると私は思います。
また、そこまで下げないと早く売ることは難しいでしょう。

しかし、今回の場合売主さんとして2つの判断を迫られます。
1、現在極端に自分の物件は高くないのでもう少し様子を見る
2、アドバイスどおりにすぐ下げる

なぜ、1のような悩みがあるかというと「年間維持費との見合い」なのです。
このマンションの年間の維持費は約50万円弱です。(管理費・修繕積立金・固定資産税)

いま、1,330万円で売りに出している価格を100万円下げるとしたら、それは「2年分の維持費」となります。
と、なれば今の価格のままで2年以内に売れれば100万円下げないほうが徳だ!と計算が成り立つのです。

では、「売れなくてもあと3ヶ月様子をみてから下げましょう」とか
「すぐに売るなら2年分の維持費を先払いするために100万円下げよう」とか
売主さんとしても納得して値下げを進められるのです。

売り出し価格を下げる場合も、こうした様々なことを考えて進めながら売るのか?
ただやみ雲に「不動産屋さんに言われるまま値段を下げるのか?」
この違いが大きいのです。

納得のいくような売り方をするためにも、私のアドバイスを活用してくださいね。

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ぜひご活用くださいね。
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