「不動産屋さんの事情」をお話しておきます。 - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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「不動産屋さんの事情」をお話しておきます。

もしあなたが売却しようとしているマンションの売出価格が1,000万円以下であれば、今日のお話はしっかり知っておいてくださいね。

先日電話相談をいただいた神奈川県のOさま。
今売り出しているマンションが半年以上売れずに困っておられました。

くわしく話を聞いてみると、売却価格が580万円。
売れない理由は競合の多さと築の古さです。

また最近売却を依頼している不動産屋さんからの報告も無いとのことです。

「どうすればいいのでしょう。。。。」とOさま。
不動産屋さんの売却活動も動きがあまりないということでしたので

「売却当初はどうでしたか?」とお聞きしましたところ、当初はチラシを撒いたりもしてくれていたようです。

しかしだんだんと動きが悪くなってきた。

不動産屋さんが「お金を掛けて広告をしてくれてない」とのことでした。
しかしこれについては私も同業者としてその不動産屋さんの気持ちも分かります。

なぜ、不動産屋さんはお金を掛けた広告をしてくれなくなったのか?
理由はカンタン、赤字になるからです。

不動産屋さんはお客さんからマンションの売却依頼を受けます。
そして売却の仲介をすることで「仲介手数料」という報酬をいただきます。

この仲介手数料ですが、上限価格が法律できまっています。

それが「成約価格」×3.15%+63,000円です。
よって今回Oさまのマンションのように580万円のマンションであれば成約して不動産屋さんが仲介手数料をいただけるのは

5,800,000円×3.15%+63,000円
=245,700円(税込) 
となります。

よってこのマンションを売るのに動く担当者の費用や広告費の合計がこの金額を越えてしまえば当然赤字になるのです。
もちろんそう考えればバンバン広告も打てません。

チラシを撒くと言っても新聞折込でも1枚2.8円くらい掛ります。
自社でポステイングして経費を抑えても印刷代が掛りますよね。

また数社合同で出すチラシでもB4サイズのチラシの8分の1を広告として掲載しても5万円くらいはすぐに掛ります。
Oさんの場合はすでに半年以上販売活動をとある不動産屋さんがしています。
不動産屋さんとしては、すでにこの半年の活動で掛った費用が仲介手数料を越えているような場合は新たに費用を投資できなくなります。

よって、動きが鈍くなるのです。

この場合、売主としては非常に困ります。
ではどのようにこうした状況を改善するべきか?
2つの方法があります。

1つは不動産屋さんを変えてしまう。

非常に不動産屋さんにとってはキツイ状況ですが、売主としても売れないと困ります。
不動産屋さんを変えるか、また専任媒介であるなら一般媒介に切り替えることも検討しましょう。

2つめは広告費を売主が負担する。

Oさんのように580万円と決して高額でない不動産であっても、やはり値下をするときは数十万単位になります。

そこでその値下する数十万円のうち一部を広告費に当てます。
例えば50万円下げるとしたら30万円値下して、20万円は広告予算として不動産屋さんの売却活動に協力するということです。

どうせ値段を下げるなら、こうしたお金の使い方もあるのです。
こうすれば不動産屋さんもよろこんで広告をだしてくれます。
信頼できる不動産屋さんであれば、このような形でをとることもオススメです。

価格の安価なマンションを売却するときにはどうしても仲介手数料が安くなります。
よって不動産屋さんの広告活動に限界がすぐきます。

売主としてこうした「不動産屋さんの事情」を知っておくことも売却をかしこく成功される為のノウハウなのです。

次回はマンション売却とはちょっとはなれますが、「お金」の部分に係わる「マンションを売却してお得に引越しする方法」についてお話します。

値段交渉で数万円結果を変えるのも、引越し代を安くして数万円お得になるのも同じ「お金」ですからね~。


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