2つのマンション、どちらの部屋を選びますか? - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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2つのマンション、どちらの部屋を選びますか?

今の時代、買い替えをするなら「値下がりのしにくいマンション」を買わなければいけないという話を前回させていただきました。
http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm090409.html


では具体的には「どんなマンションが値下がりしにくいのか」
これについて3つのポイントがあります。

1、立地
2、位置
3、売れ行き

今日はそのうち1の立地と2の位置についてお話しましょう。


1、立地

マンションだけでなく、不動産の一番大事なのは立地です。
これは極めて単純なことで、「立地のいいマンション」と「悪いマンション」同じ価格なら当然立地のいいマンションが売れます。

だから「立地がちょっと悪いけど値段が安いマンション」を買うと
将来自分が売主になったときには「立地の悪さを価格でカバーする売値」をつけざる得ないことになるのです。

また同じくらいの価格帯でマンションが売りに出れば、買うほうの気持ちは確実にいい立地のところを選びますよね。

では、どういう立地がいいかと言えば商業地が近いマンションなら繁華街、または駅からの距離です。
住宅地であれば「学校区」「環境」です。

あとは駅からのアクセスでバス便よりも徒歩圏
またランキングサイトの情報も役に立ちます。
「家の真横にあると嬉しいものランキング(女性)」
http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/neighborhood_woman/

「家の真横にあると嬉しいものランキング(男性)」 
http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/neighborhood_man/

この立地の良し悪しが、将来売却するときの価格に大きな差となるのです。
不動産は「立地を買う」このように考えていただければ間違いありません。


2、位置

位置とは、マンション内での購入検討物件の位置にことです。
何階なのか?バルコニーの向きは?

マンションとは同じ立地の上にありながら、その位置によって全然価値が変わります。

当然分譲時の売出価格も違いますよね。
「いい位置」の部屋は当然高いです。

このとき考えてほしいのは、高いお金を出してでも「いい位置」を買うべきという意味です。

 「え~いい位置って言っても最上階とかは買えないよ~」と言われるかもしれませんが、この「いい位置」を選んでおけば将来売却に苦労するリスクが大幅に減ります。

だからと言っても予算には限界もあるでしょう。
そこで、こうした考えを元に位置を検討してほしいのです。
それは

「予算内で『よりたくさんの人がいいと思う』位置」を買うということです。
  
去年の話になりますが、電話相談のあった神奈川県の松下さん(仮名)はなかなかマンションが売れずに困っていました。
話を聞けば北向きで、あまり日の当たらない部屋だったそうです。

「私達夫婦は平日ずっと仕事で昼間家を空けているので、日当たりの良し悪しは関係なかった。北向きで安かったので買ったけど、こんなに売るときに苦労するとは思わなかった」

と話されていました。
北向きと南向きでは、圧倒的に南向きを『よりたくさんの人がいいと思う』のは当然のことです。

また階数でも「最上階」であれば、「最上階」であることが「プレミアム」効果を得られます。
  
出来れば「角部屋」それも「東南の角部屋」ですね。
エレベーターのすぐ横の部屋だと、前に人が通るから嫌だという人もいます。

要するに、このように『よりたくさんの人がいいと思う』位置を買うことで
【売るときに対象となる人が増える】ことになります。

「自分がいいと思って奇抜な間取りや位置の部屋」を買ってしまうと当然『いいと思う人は少なくなる』、よって売れにくくなる可能性があります。
   
またこうした『よりたくさんの人がいいと思う』位置の部屋であれば売るときだけでなく、貸すときにも借り手がつきやすく、家賃設定も高めに設定できます。

もし、4階の北向きの部屋を買うのであれば、3階の南向きを選んでください。
3階の真ん中の部屋なら、2階の角部屋を選んでください。
このように『よりたくさんの人がいいと思う』位置を選ぶことも極めて重要だということを知っていただきたいと思います。

次回は3つのめ売れ行きという話をしたいと思います。


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