マンションを「売るか?」「貸すか?」の判断 - マンション売却アドバイザー 田中徹也

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マンションを「売るか?」「貸すか?」の判断

売るか、貸すか?
これは今のような「なかなか売れない時代」には、中古マンションを売ろうと考える方が、一度は判断に悩まれるところだと思います。
先週電話相談をしてきた愛知県のYさんもそんな中のお一人でした。
 
Yさんは、この不景気の中
「先行きを考えたら住宅ローンを払っていけるのか心配」
「よって売却するか、貸したほうがいいんじゃないか?」
とお悩みになっていました。


『先行きのローンの支払いが不安だというお悩み以外で、このマンションを手放す理由はありますか?』と聞くと
「今のマンションはすごく気に入っている。先行き不安だけが売却の理由」
だとYさんは言いました。

そこで、Yさんからマンションについてのいろいろお話を聞きながら最適な方法をアドバイスすることにしました。

まず確認したのが住宅ローンの残高。
買って13年になりますが、約2000万円残っているといいます。

しかしYさんのマンションは今の相場で売っても1200万円位。
よって、売ってしまえば800万円のローンの残債務が残ります。
当然売るときには、こうした残債務も整理する必要があります。
 
『売ると800万円の残債務が残りますが、これを一括で返済するお金すなわち現金で800万円はお持ちですか?』

なかなかいまどき現金で800万円ポーンと出せる人はいません。
Yさんも「それは難しい」と言われました。
『住宅ローンが返せない』のであれば、まず売ることはできません。
 
当然ウルトラCとして、【買い替えを同時にして、買うほうの住宅ローンに売るほうの足らず分を上乗せする】という方法もあるのはありますが当然リスクもありますので、オススメできることではありませんでした。

こうなると、まず「売るか?」「貸すか?」を考えた結果「売ることができない」という結論に達します。

貸す場合のキャッシュフローを分析する

では次に「貸せるか?」という判断が必要となります。
私はYさんに「今のお住まいに年間で掛っている金額」について教えてもらいました、内容は以下のとおりでした。

●住宅ローンが毎月5.5万円・ボーナス月30万円
  ⇒年間支払額115万円
 
●管理費・修繕積立金 月額2.8万円
  ⇒年間支払額 33.6万円

 ●駐車場代(2台分) 毎月1万円
  ⇒年間支払額 12万円

 ●固定資産税・都市計画税
  ⇒年間額 13万円


これらをすべて足すと、今のマンションに住むのに年間で173.6万円掛る計算になります。

当然、住宅ローンの中にはローンの元本が入っていますのでローン残高は減ります。
しかし家計のキャッシュフローとしては支出となります。

この年間の必要額を出したら今度はそれを12ヶ月で割ります。
173.6÷12=14.46⇒約14.5万円となります。
これが今のマンションに住む場合の月額のコストとなります。

では、次にこのマンションがいくらぐらいで貸せるのかをYさんに聞いてみますと・・・・・
「うーんいいところ9万円ぐらいでしょうか・駐車場いれても10万円までじゃないでしょうか・・」とのことでした。

と、いうことは
「貸した場合の賃料約10万円」-「今の毎月の支払額14.5万円」
=-4.5万円

貸しても毎月4.5万円の赤字がでる計算になりました。
また貸せば当然Yさん自身は他の家を借りなければいけません。

「希望する家はどのくらいの賃料ですか?」と聞けば、やはりこのあたりの相場の10万円ぐらいだということです。
よってYさんの場合は
・売っても残債務を返す800万円が用意できない。
・貸すことによって毎月のマンションの維持費用14.5万円のうち10万円は賃料でまかなえるが、4.5万円が不足する。
・Yさん自身が新しい家を借りることで別途10万円の賃料が発生。

貸すことでの不足分4.5万円を合わせれば貸したことにより家計の
キャッシュフローは-14.5万円

売ることはまずできない、貸してもプラスマイナス0。
貸し出すことによる修繕や空室のリスクだけを負う。

分析によりこういう結果が出たのです。

Yさんは元々将来の不安から「売るか貸すか」をお悩みでしたが
このように「お金」の問題を明確化すれば
今のまま住み続けることが、一番安全であるということが分かったのです。

私は「売ることも貸すこともオススメできません」とアドバイス。

Yさんは非常にこの相談結果に安心し、納得していただいたそうです。

「売るべきか?」「貸すべきか?」
このように最善の方法を分析してから動くことが大事なのですね。
おのずと答えがちゃんと出てきますから。


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