http://www.e-ubl.net/ 中古マンションの売り方をアドバイス！マンションを売りたい方はご相談ください。フリーダイヤル:0120-20-3788 ja Copyright 2010 Mon, 08 Mar 2010 20:23:45 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 媒介契約の切り替えの方法 前回につづき、媒介契約についてお話します。 Ａ社に専任で媒介契約を締結した。 その後期限の３ヶ月をもうすぐ迎えそうだが、前向きな話がない。。。。。 また、なんの連絡もくれない不動産屋さんに不信感も・・・ そこで『不動産屋さんを変えたい』と思う。 しかし、ここで不安が・・・。 「なんて言って媒介契約の更新を断ったらいいのだろうか・・・・」 このまま時間が過ぎれば、あたりまえのように契約が更新されてしまう。 でも不動産屋さんになんて言えばいいのだろう。 更新しないことを言えば、力をいれて販売活動してくれないかも。。。 こうしたお悩みでご相談をされる方が意外と多いです。 そこで、今回と次回で「かしこい媒介契約の更新方法」をお伝えします。 まず三ヶ月契約の場合、ポイントとなるのは二ヶ月目です。 媒介契約を依頼して二ヶ月が過ぎたタイミングで考えましょう。 引き続き今の不動産屋さんにお願いするのか？ 不動産屋さんを変えるのか？ これを決めます。 そして、引き続き変える場合も、継続する場合であっても二ヶ月が終わるときに不動産屋さんにこう伝えましょう。 「あと一ヶ月で動きが無ければ不動産屋さんを変えることも検討する必要が出てきますので、よろしくお願いします。」と。 このときのポイントは「ダメだったら不動産屋さん変えるからね」というニュアンスではなく 『うちとしてはぜひ、あなた（不動産屋さん）に売ってもらいたい、でもうちにも うちの都合があって、早く売らなくてはいけないので。。。。』 と、いう気持ちで不動産屋さんに伝えることです。 ただ、三ヶ月目を過ごしてもらうのではなく、「期待しているのでお願いします」と伝えることです。 このことを二ヶ月目に言っておくことで、もし三ヶ月の期限がきた時に不動産屋さんを変えるときでも「前に言っていたとおり、媒介契約は更新せずに他の不動産屋さんに変えます」とスムーズに契約更新を断ることができます。 もちろん、この三ヶ月目ですごくがんばってくれれば引き続き契約を更新すればいいのです。 これを何の予告も無く「もう更新しません」とやるとそこで「シコリ」が残るのです。 シコリが残ろうが法的にも、結果にも関係ないかと思いますが嫌な「感情」が残ります。 そうならないように気持ちよく売る為にも媒介契約の更新をするかしないかの「予告」をしておくことをオススメします。 不動産屋さんとして「予告されていた」ことであれば断られても仕方がないですからね。 では、実際に不動産屋さんを変える場合は「どのようなアクション」を「いつから起こすのか」については次回にお話したいと思います。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100308.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100308.html メルマガバックナンバー Mon, 08 Mar 2010 20:23:45 +0900 媒介契約は専任or一般 私は著書、成功する中古マンション売却術の第４章３７（１２９ページ）の中で「専任媒介契約のほうが優れている」という風に書きました。 これについては今でも「正論」だと思っています。 「本」という形で世の中に出す場合は「最大公約数の人に役立つ内容」を書きます。 ですので、大抵の場合は専任媒介契約で売却を依頼することが望ましいです。 しかし、マンションを売るということは ・そのマンションの特性 ・売主さんの置かれている状況 これには個別的な違いが多くあります。 実際にはありえませんが、まったく同じ価値の部屋を売る売主さんが二人いたとします。 ・Ａさんはお金に余裕がありました。 ・Ｂさんは今すぐお金が必要でした。 この場合、単純なアドバイスですが ・Ａさんは専任で売却を依頼して、じっくり売りましょう。 とアドバイスるでしょう。 しかし、お金に困っているＢさんには ・今すぐ大手数社と中小２，３社に声掛けて査定してもらい、３社選んで一般媒介で売りに出しましょう！ とアドバイスします。 ようするに媒介契約を選ぶとき「専任がいいか」「媒介がいいか」ということについては場合によっては一般を選ぶ必要もあるということなのです。 こんな話があります。 先日あるスポーツメーカーに勤めている弟から靴下が届きました。 マラソンを走る私の為に、彼が送ってきてくれたのです。 それは非常に「機能性の高い」マラソン用の靴下だったのです。 さっそく私はそれを履いて大会にでました。 結果・・・・・・その靴下が原因で途中棄権になりました。 その靴下の機能性が私の足に合わなかったのです。 メーカーはもちろん多くの実験をしたうえで商品化していますが、それでも私のように合わない場合があるのです。 もし、私がその靴下を履く前に、専門家に足の形や走る癖を見てもらってから履くか履かないかを判断すればこんな結果にはなりませんでした。 そしてこれは媒介契約を選ぶのもいっしょ。 「この靴下がいいよ！」というのといっしょで基本は「専任媒介契約」です。 しかし、中には売主さんのマンションの特性や、売主さんの状況によっては「一般媒介で売ったほうがいい」という場合もあるのです。 ただそれを自分の判断でやると、後になって「これでよかったんだろうか？」と・・。 アカンかったらまた不動産屋さん変えればええか！ なんてもんではありません。 売主さんによっては 「○月から○月下旬までは専任で、それで状況が変わらなければ○月から一般に切り替えましょう。その切り替えのさいに不動産屋さんにこういう条件をつけて・・・・」 このように売主さんの状況と物件に応じ媒介契約をどうするのか？を私はアドバイスしています。 なぜなら、マンションを売るときに「どのように不動産屋さんに依頼するか！？」は極めて大切だからです。 媒介契約のことで悩んだら、ぜひ一度私に相談してくださいね。 電話相談はコチラから→　http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100304.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100304.html メルマガバックナンバー Thu, 04 Mar 2010 21:55:26 +0900 タダでもらえるアドバイス マンション売却において、思ったような結果が出せなかった人。 こうした人にはいろんなパターンがあるのですが、中でもやっかいなパターンがあります。 それは「他人のアドバイスを受けすぎる人」です。 あなたがマンションを売ろうとして、お友達や親戚に相談した。 すると。。。。。 「何もこの不景気に売らなくても」 「将来景気が回復したら」 「そんな条件で売るのは損だ！！」 せっかく売ろうと思っているのに、後ろ向きなアドバイスが。。。。。 実際先日もこんな話がありました。 これはある大きな収益物件の売却話。 芦屋にある一棟のビルを売る話でした。 売主さんの経済状況が悪化し、もう「売らなくてはいけない」状況でした。 そこで当社が売りに出したところ非常にいい条件の買主が現われました。 売ろうとしているビルの築年数、収益性、今後の市場性、決済の条件。 ありとあらゆる角度から見て「理想的な条件」でした。 ただ売主は結果としてこの条件を飲まないことになったのです。 我々不動産のプロから見れば、ある意味で「最後のチャンス！！」と言える条件だったのです。 その理由は「いろんな人に相談した結果」でした。 ・税理士さんに聞くと「それは安すぎる、土地の評価しかないのでは？」 ・親戚「今、この不景気な中売らなくても」 ・友人「一般的な収益性から見ればもう少し高いのでは？」 このようにアドバイスされたそうです。 そこで私は聞きました。 「では、そのアドバイスをくれた方の中に『不動産を売却したことがある』もしくは『不動産売買に詳しい人はいますか？』」と。 税理士さんの意見もありますが、税理士は不動産のプロではありません。 「税理士としての見方でのアドバイス」をするのみであり、それが市場の流通に準じているものではないのです。 売主さんは黙ってしまいました。 結果として売主さんはこうした「素人のアドバイス」を鵜呑みにしてしまいチャンスを逃しました。（一千万は最低損してますね。） 不動産を何度も売買する人はそういません。 マンションを売る場合なら「これははじめて」という方も多いでしょう。 ですから不安になってあちこち相談する。 しかし、その相談相手には十分気をつけなければなりません。 常識的に考えて、相談を受けたほうは不動産に詳しくなければ 「ごめんなさい、不動産に詳しくないので」と言えばいいのですが、大抵の場合 自分の知っている、もしくは聞きかじった「付け焼刃」の知識で売主にアドバイス。 他人に教えるのが好きな人が多いのです。 しかし、問題なのはそのアドバイスが「プロの意見ではないこと」なのです。 当然売主さんは間違った知識を得ることになり、結果としていい条件で売るチャンスを逃す。私はこういう状況をたくさん見てきました。 親戚・友人を信じるな！ということではありません。 相談する相手が「不動産売却のプロなのか？」ということです。 「専門家以外からタダでもらえるアドバイス」ほど危険なものはありません。 無責任なアドバイスである可能性が極めて高いのです。 あなたの人生における大切なマンション売却について「誰に相談するのか？」 しっかり見極めてくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100301.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100301.html メルマガバックナンバー Mon, 01 Mar 2010 22:49:43 +0900 最高に美味しいカレーでも 一昨日、昨日、今朝と３日連続カレーを食べています。 嫁には「よく飽きないわね」と呆れられていますが。。。。。 我が家のカレーは私の好みで野菜たっぷりのカレーです。 これが美味い。 このカレーを１００％の玄米にかけて食べています。 結構これでも健康志向なんですね。 こんな「不動産業界のイチロー」との言えるカレー好きの私。 （イチローは毎朝カレーを食べるそうです。） こんな私でも食べられないカレーがあります。 たとえばトッピングでチーズが掛かっている場合。 私はチーズが苦手なので、まず手をつけません。 このように、大好きなカレーであっても食べられないことがあります。 言い換えれば「食べたいけど、食べられない。だって、チーズが嫌いだから」 チーズが掛かっている以上、私は何があっても食べないです。 さて、このカレーの話。 実は住宅の売買にも同じことが言えるのです。 買主さんは「カレーが食べたい（マンションが買いたい）」と思っています。 そして、「そのカレーをどこで食べるか（マンションの立地）」を選びます。 そして店に入り「予算にあったカレーの種類、ポークか、ビーフか、チキンか？ （間取り・室数）」を選ぶのです。 しかし、ここまで順調に進んでも最後の関門があります。 トッピングです。 このついてきたトッピングが好みに合わない限り、買い手さんは絶対食べないのです。 そして、このマンションにおけるトッピングとは・・・・・・ マンションのマイナス特性です。 例えば「北向き」「バルコニーが狭い」「窓からお墓が見える」「リビングが狭い」等々。 こうしたマイナス特性のトッピングがついてきます。 このトッピングを見た段階で、合わない買主さんは絶対話が進みません。 私がどれだけカレーが好きでも、チーズが掛かっている限り食べないのです。 それと同じ。 「北向き」が許せない人は、絶対「北向きのマンション」は買いません。 「バルコニーの広さ」にこだわる方は「バルコニーの狭いマンション」は買いません。 「お墓が苦手な人」は「お墓が見えるマンション」は買いません。 こうした状況が続くと、売主さんは言います。 「バルコニーが狭いから売れない」「北向きだから売れない」「お墓が。。。」でもここにフォーカスしても無駄です。 なぜなら、こうしたトッピングが苦手な人は絶対買わないからです。 「無理やりでも食え！！」と言っても食べない。 だから、「その人に売れない」のは当たり前なのです。 また、こうした特性は売主さんで変えられないものがほとんど。 だからトッピングが理由で断られた場合は気にしてはいけません。 これは「しょうがない」ことなのです。 絶対食べませんから。 しかし、買主さんの中にもこうしたトッピングをあまり気にされない方もいます。 「気にされない」というよりも「受け入れることが出来る」ですね。 あなたが今そのマンションを買って住んでいるのがその事実ですよね。 問題は、こうしたトッピングも気にしない方に断られた場合の理由をしっかり追求すること。 なぜなら、 あなたのマンションを買う人は、間違いなくそのトッピングを受け入れられる方なのです。 そして、その人があなたのマンションを売るターゲットになるからです。 このターゲットの意見が重要なのです。 「うちの部屋は○○が悪いから売れないんだ！」と気を落とさないでください。 その「○○」が気に入らない人は、買主にならない人ですから。 こうした状況の整理をすることで、マンション売却における悩みも解決できる。 それが私の電話相談の売りでもあります。 http://www.e-ubl.net/menu1.html サービスの詳細や内容についてのご質問、電話相談のご予約は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100225.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100225.html メルマガバックナンバー Thu, 25 Feb 2010 23:55:05 +0900 買いたい方の理想とマッチしない場合 先週電話相談をいただきました東京都の多田さん（仮名）。 今売りに出しているマンションがなかなか売れない。 内覧には結構くるけど、なかなか話が進まない。 そうお悩みでした。 詳しくお話を聞いてみると、多田さんの売りに出しているマンションは２LDKのマンション。 現在賃貸中、「貸している状態で売りに出している」とのことです。 この３月で賃借人が退去することも決まっているそうです。 賃借人の方も非常に協力的で、売りに出していることで内覧者が来ても対応していただけたそうです。 しかし、売れない。 そこでよくお話を聞いてみると、現在の賃借人さんは５人家族だそうです。 ２LDKに５人家族でお住まい。 子供が３人。 冷蔵庫は大きなものが必要で、キッチンに納めるべきところが大きすぎて入らずリビングに冷蔵庫がある。 このような状況だそうです。 そこで、私は聞いてみました。 「いままで、内覧に来た方は『どんな属性の方』でしたか？」と。 属性とは「夫婦二人」とか「ファミリー」とかの買主の家族構成です。 するとやはり２LDKということで、「夫婦二人」や「少し高齢のご夫婦」 「それなりの収入のある独身男性」だったそうです。 またマンションのほかの住民の方もそうした二人か独身の方がメイン 私はこれを聞いて気がつきました。 買いたい方は不動産屋さんを通じ、この多田さんのマンションの紹介を受けます。 そしてこの買いたい方は２LDKを求める「独身」または「二人世帯」の方です。 図面を見て価格を見て「じゃあ見に行きましょう」と現場に行く。 すると「五人家族での住まい方」を目にします。 すると、買いたい人はどうなるでしょう。 「混乱」するのです。 家を買う人は「家」を買いにくるのではありません。 「理想とする生活」を買いに来ます。 だから内覧に行って、見て、 「そのマンションで自分の理想とする生活が出来るか？」を判断するのです。 しかし多田様のマンションの場合は 「独身・二人世帯のイメージを持ってきたら、５人家族の生活を見せられる」 よって買主は混乱します。 新築マンションのモデルルームを思い出してみてください。 「ファミリータイプ」の部屋にはファミリーのやさしい家具とか内装にしてますよね。 「DNKS（夫婦だけの世帯）タイプ」なら、ちょっとクールな感じに。 「そのタイプを欲しがる人の『住まい方』を提案してイメージしやすくしている」という「売り方」なのです。 多田様のマンションの場合、そこの部分が買主とマッチしていないのです。 「でも今実際に５人家族が住んでいるのだから・・・・・」となりますよね。 そこで、こうした場合どうするかというと２つの方法があります。 １つは空き家の時の写真を撮っておく。 もう１つは、「自分たちがそういう住まい方をしていたときの写真を撮っておく」ということです。 それを内覧のときに買主さんに見せて「空き家になればこんな感じですよ」 「二人で住んでいたときはこんな感じでしたよ」とイメージを補完させるのです。 多田さんの場合この３月で借主が退去しますので、その後は空き家として売れます。 そうなれば買主さんが見に来ても混乱はしないと思いますので、売れると思ってます。 もちろんマンションが売れない原因はこのひとつだけではありません。 しかし考えられるマンションが売れない原因を発見し、対処していくことが 「少しでも早く、高く売れるコツ」なのです。 そうした売れない原因を明確にすることが私の電話相談の一番の売りと言えますね。 http://www.e-ubl.net/menu1.html サービスの詳細や内容についてのご質問、電話相談のご予約は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。 ]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100222.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100222.html メルマガバックナンバー Mon, 22 Feb 2010 22:23:23 +0900 当社にはあなたのマンションを買いたいお客がいます！！ マンションを売りに出すと、 「当社にあなたのマンション指定で買いたいお客がいます。」 というチラシが入り、売主さんとしては非常に興味を惹かれます。 また、特に最近では売りに出している売主さんを尋ねて 「うちに買い手がいるのですが・・・」 と知らない不動産屋さんが露骨に営業を掛けてくることもあります。 売りに出す前の段階でもポストに「このマンション指定の買主がいます！」 なんてチラシが。 こうした場合、売主としてどう判断すればいいのでしょう。 当然売りたいのですから、早く売れて欲しい。 だから買主がいるのであれば電話しよう！ と思ってしまいます。 しかし、こうした「買主がいます」チラシ・営業のほとんどの場合が 「売主さんをあぶりだす」または「売主と直接コンタクトをとる」為の架空の話である場合が多いです。 ようするに「買い手がいますよ」というチラシをうてば「売りたい人」「売っている人」が手を挙げるのです。 もちろん中にはほんとうにお客がいる場合もあります。 かなり確立は低いですが。。。。 しかし、売主としてはどうしても無視しにくい情報ですよね。 その場合どうやってこの情報を確認すればいいのか？ まず、すでに売りに出している場合なら、売却を依頼している不動産屋さんに 「こんなチラシ（営業）が来たけど、本当に買い手がいるか確認してください」 とお願いする。 自分で連絡しないこと。 もし自分で連絡して、話が進んでしまったら今依頼している不動産屋さんとトラブルにもなりかねません。 必ず依頼している不動産屋さんにお願いしましょう。 また売りに出す前で、どこの不動産屋さんにも売却を依頼していない場合であれば直接連絡をしてもいいでしょう。 しかし、実際に売ることになった時は「その一社」だけ査定をして検討するのは危険。 必ず数社比較しましょう。 あと最後に。 売りに出しているときに、直接知らない不動産屋さんが営業に来た場合について。 そんな不動産屋さんとは絶対付き合ってはいけません。 なぜ、その不動産屋さんはあなたのマンションが売りに出していることを知っているのか？ それは「あなたが依頼した不動産屋さんが売りに出している情報を得たから」です。 通常業界のルールとして、あなたがA社に売却を依頼した場合、買い手がいる不動産屋さんはA社に連絡して買い手を案内します。 ようするに情報のルートがはっきりしているのです。 しかしA社が売却依頼を受けていることを分かりながら、売主に直接コンタクトしてくることは業界のルール違反です。 業界用語で「（間を）抜く」とか「抜き」と言われるものです。 そうしたことを平気でするような不動産屋さんは「まとも」ではありません。 業界のルールを守れないような不動産屋さんとは絶対付き合ってはいけませんよ。

あと２名！　マンション売却コンサルティングサービス

今回のような場合に「どうしたらいいんだろう？」と悩んだら、直ぐに私に相談できる。 それがマンション売却コンサルティングサービスです。 私をあなたのマンション売却の顧問としてフル活用できるサービスです。 http://www.e-ubl.net/consulting.pdf このサービスは私が直接責任をもって対応しますので、定員に限りがあります。 ご希望の方はお早めにお申込みくださいね。 また、コンサルティングサービスを受けていただく前に、必ず電話相談にご参加いただく必要があります。 まずは電話相談で私のノウハウがお役に立てるかご判断いただければ結構です。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/ サービスの詳細や内容についてのご質問、電話相談のご予約は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。 ]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100218.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100218.html メルマガバックナンバー Thu, 18 Feb 2010 16:20:32 +0900 信じられない話かもしれませんが 今日のお話は、信じられない方は信じなくても結構です。 しかし、信じられた方はぜひやって欲しいことです。 マンションを売りたいという売主さんにはいろんな方がいます。 「こんなマンション買うんじゃなかった」とマンションに愚痴を言いながら売る売主さん。 「実は売りたくはないんですけどね。」 「このマンションの○○にはこれだけお金掛けたのですよ」と未練のある売主さん。 そんな方もいると思えば 「本当にいいマンションで、気持ちよく住みました」 「早くいい買主さんが見つかるといいです」 と気持ちよく売り出そうという売主さん。 たくさんの売主さんを見てきましたが、私の経験上確実に後者の売主さんほうがいい結果でマンション売却をしています。 すなわち、 「これまで住んだマンションに感謝をする」「気持ちよく手放すことを決めている」 このような売主さんのマンションは「高く・早く」売れる傾向が強いのです。 この話は「嘘っぽい」と、思われるかもしれませんが、私は嘘を言っているつもりはありません。 もし、今マンションを売りに出しているけどなかなか売れない。 そうであれば、これまで住んだマンションに「感謝」を忘れている可能性が高い。 そんな精神論で不動産が売れるはずがない！ とお叱りを受けるかもしれません。 しかし、これは事実です。 あくまで私のこれまでの経験上ではありますが。 「いつも気持ちよく過ごさせてくれてありがとう、今回私の都合であなたを売ることになったけど、大切に住んでくれるいい買主さんを見つけるからね。」 こうマンションに語りかけてみてください。 すると、いい買主さんが現われます。 言い方を変えると、「いい買主さんを引き寄せる」のです。 この話は一見「スピリチュアル」っぽい話かもしれませんが、学術的に検証された心理学においても説明できる話です。（トランスパーソナル心理学） 信じられなければ、信じなくても結構です。 少しの差で大きな金銭的な結果の違いを生み出す。 その差とは、こうしたことから始まっていたりもするのですね。

マンション売却コンサルティングサービス

私をあなたのマンション売却の顧問としてフル活用できるサービスです。 http://www.e-ubl.net/consulting.pdf このサービスは私が直接責任をもって対応しますので、定員に限りがあります。 ご希望の方はお早めにお申込みくださいね。 また、コンサルティングサービスを受けていただく前に、必ず電話相談にご参加いただく必要があります。 まずは電話相談で私のノウハウがお役に立てるかご判断いただければ結構です。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/ サービスの詳細や内容についてのご質問、電話相談のご予約は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100215.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100215.html メルマガバックナンバー Mon, 15 Feb 2010 23:02:32 +0900 あなたは詳しいですか？ 私が毎月いく美容室。 めちゃくちゃカットの上手な三木さんという方に毎回切ってもらっています。 椅子に座ればあとはお任せ。 長さ、スキ具合についても完全に三木さん任せ。 そして毎回満足な仕上がりとなっています。 また毎回微妙に変化をつけてくれるところがプロですね。 ちなみに私は正直ファッションやおしゃれに無頓着な男です。 だからこうした三木さんのような「任せておけば安心」のプロフェッショナルな美容師さんがいることは本当に心強い。 だから私にとってはおしゃれのことで悩んだときは、その都度三木さんに聞けば確実安心の答えが手に入るのです。 むかしまだ三木さんと知り合ってないときは、毎回行くたびに切る人が違うお店に行ってました。 ですので毎回私が髪型のことなど分からないのに「こんな風にしてくれ」と伝えていたのですが、いつまでたっても「思ったように」ならないのです。 今思えば当たり前です。 なぜなら髪型やおしゃれの知識がない私が『こうしろ』『ああしろ』と言ったところでうまく行くはずがないのです。 さらに相手は美容師でもプロ意識の低い方でした。 もう毎回美容室に行くのが嫌でしたね。 「イチローの髪型にしてくれ」と言ったら『丸坊主にされた』なんてことも。。 そもそも髪型やおしゃれに詳しくないのにうまくいくはずがないのです。 美容師さんに自分の考えや希望をうまく伝えられないからです。 そしてこれはマンション売却においても同じことが言えるのです。 マンション売却を進めていく中で、売主さんは何度と無く決断を迫られるタイミングがあります。 ・いくらで売り出すか？ ・リフォームすべきか？ ・値下げ交渉にどこまで臨むか これだけではありません。 ほんと何度と無く「決断」を迫られます。 このとき間違えた決断をすると、売却の結果に大きな差がでます。 この決断をするときに、不動産屋さんに相談もするのですが「相談の仕方」だったり「何を聞けばいいのか」ということが分からない。 でもこれはあたりまえ。 売主さんの中で『マンション売却に詳しい人』なんてほとんどいません。 詳しくないのに決断しなければいけない。 当然思った結果が得られなかったとなるのです。 髪型であれば「あ～あ、丸坊主にされてしもた。。。まあまた伸びるから』 と言えますが、マンションを売る場合は 「また売ればええか・・・・」とは言えません。 そんなマンション売却を進めていくなかで、決断を必要とする場面において、私がおしゃれのことをなんでも三木さんに相談するように、 私にマンション売却のことを何でも無制限に電話で相談できるサービスがこのたびスタートして「マンション売却コンサルティングサービス」なのです。 前回もすこしご紹介しましたが、今回コンサルティングサービスに関する資料ができましたので、ぜひご覧ください。 http://www.e-ubl.net/consulting.pdf ぜひマンション売却をするなら、ご利用いただきたいサービスです。 ただしこのサービスは私が直接責任をもって対応しますので、定員に限りがあります。 ご希望の方はお早めにお申込みくださいね。 また、コンサルティングサービスを受けていただく前に、必ず電話相談にご参加いただく必要があります。 まずは電話相談で私のノウハウがお役に立てるかご判断いただければ結構です。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/ サービスの詳細や内容についてのご質問、電話相談のご予約は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100208.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100208.html メルマガバックナンバー Mon, 08 Feb 2010 14:27:19 +0900 売って賃貸に行きたい ご相談をいただきました埼玉県所沢市のＳ様は、今お住まいの家を売却し、利便性のいいところへ引っ越したいとお考えでした。 そこで、「どう進めていくのがいいのか？」をご相談されてきました。 お話を聞くとＳさんの場合、今のお家が無理なく売却できることが分かりました。 まずこのようなパターンの場合、一般的には「まず売る、買い手がついたら賃貸を探す」という流れです。 しかし今回の場合は、Ｓさんが ・早く引越しをしたい ・売れる前に引っ越して今の家のローンと、引越し先の家賃を同時に 　支払うことも可能な経済状況である。 ということが分かりましたので、 「まず、売り始める。同時に引越し先である賃貸物件をじっくり探す」 「いい物件が見つかれば引っ越して、空き家として売る」 というカタチになったのです。 これは「お金の支出をいかに減らすか」という観点で見ればリスクのある 話です。 しかし、Ｓさまの「求められている将来像」と「金銭的な問題」両方からのアプローチの結果、一般的なやり方とは違った方法をアドバイスしたのです。 Ｓさんは私の著書もお読みでしたが、やはりその人にあった「個別のアドバイス」がいかに大事かもご理解いただけたご様子でした。 またそれに伴いＳさまには、物件の地域を担当する素晴らしく有能な不動産業者もご紹介しました。（紹介できる不動産屋さんがいれば無料で紹介もしてます。） Ｓさまも安心して売却を進めていけることと思います。 さらにＳさまの場合は私の新サービスである『売却コンサルティング』も受けて頂くこととなったのです。 この『売却コンサルティング』とは、Ｓさまがお家を無事売るまでの間 ・私との電話相談を回数無制限で行える 　（売却の進捗状況をいっしょに確認できます。） ・書類や費用明細の確認 　（不利な契約ではないか、間違いない金銭のやりとりか？の確認） ・即断の必要ある場合に相談できる私の携帯番号を提供 これらを受けることができる私の新サービスです。 分かりやすく言い換えますと 「田中といっしょにマンション売却を二人三脚で行えるサービス」と思っていただければ結構です。 はじめて売る場合は分からないことだらけで当然。 だから私といっしょに売ることで、安心して売却を進めていけるのです。 これからマンションを売ろうという方はぜひ『売却コンサルティング』のサービスをオススメします。 なお、『売却コンサルティング』についてはまだサイトが出来ていません。 詳しい内容をお聞きになりたい方は 電話：０１２０－２０－３７８８（９－１８時）までお電話いただくか info@kobe-fudousan.com　までメールでお問い合わせくださいね。 まずは電話相談をしてみたい方は以下からお願いします。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100204.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100204.html メルマガバックナンバー Thu, 04 Feb 2010 23:26:47 +0900 権利証がない！ よくドラマなどで怖い人たちが「よう、この土地の権利証はもらっておくぜ」というような場面を昔は目にしたものです。 その影響でしょうか、一般的には権利証があれば不動産は自由に取引できる。 また、「権利証を取られたら、売られてしまう！！」と思いがちです。 まず結論から申し上げると、『権利証がなくても不動産の売買は可能』です。 また、『権利証があるだけでは、不動産を適法に売却し、所有権の移転登記できない』ということです。 ということは、私から見ればドラマで権利証だけ持っていくのはかなり滑稽。 「それだけ持っていっても何もできへんで。」となるのです。 もしこのときに権利証といっしょに ・実印 ・印鑑証明 ・運転免許証等の身分証明のコピー これらも持っていかれ、なおかつ悪徳な司法書士がグルになっていればかなり危険といえます。 さて、話を元にもどすとマンションを買ったときにもらった「権利証」をもし無くされていてもマンションはなんの問題もなく売れるということです。 では、実際になくした場合はどのようにするのか？ これは現在では司法書士さんが「この人は権利証を無くしているけど、真の所有者で間違いないでっせ」と証明するようになっています。 もちろん、証明をする司法書士さんも「別の人を真の所有者」と証明したら大変です。 よって、権利証をなくした場合は司法書士さんから証明をするためのヒアリングが行われます。 なお、この作業については何十万円もするような高額の費用は不要です。 通常に売る場合の司法書士さんへの費用＋α程度です。 ですので、権利証をもしなくされている場合でも不安になることはありません。 売却を始めるときに、不動産屋さんに権利証が無いことを伝えておきましょう。 ただし、相続で手に入れたマンションを売る場合で相続の登記をまだしていない場合は早めに司法書士さんに相続の登記をしておくことをオススメします。 こうしたちょっとしたマンションを売る場合の不安も解決できる電話相談です。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100201.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100201.html メルマガバックナンバー Mon, 01 Feb 2010 23:20:31 +0900 同じマンションに売り出し物件がある場合 売りに出している自分の部屋と同じマンションで売り出し物件がある。 こうしたことはよくあります。 「私の部屋よりも上の階が売りに出している。 でも上の階なのに安い。 私の部屋も安く売りに出さなくてはいけないのだろうか・・・・。」 そのようにお悩みを持つ方が多くいます。 「同じマンションで売り物件がある場合の適正価格」 これは非常に難しいのです。 これが新築のときであれば、分譲価格にその差があります。 例えば現在ご近所さんが売りに出している部屋が分譲当時３，０００万円だった。 そして私が今から売ろうと思っている部屋は２，８５０万円だった。 ５％ご近所さんの部屋のほうが高かった。 そのご近所さんの部屋が１，８００万円で売りに出している。 よって自分の部屋は分譲当時の価格差（5％）からみて１，７００万円 （１８００万円×（100％－5％））から売りにだしたい。 これも間違った考え方ではありません。 しかし、「新築当時の価格差＝中古価格の価格差」とならない場合があります。 ・内装のいたみ具合 ・売主さんの状況 これによって大きく違いがあるのです。 ではどのように価格を設定していけばいいのでしょうか？ まず、できることは売却を依頼している不動産屋さんに競合物件の情報を得ましょう。 例えば「ちょっと高いんじゃないかな？」という物件がずーっと売れ残っているのであれば、内装の傷み具合に大きな差がなければ、その価格帯では売却が厳しいことが分かります。 特に同じ間取りや同じ向き、タイプであればなおさらです。 もし売り急いでないのであれば、同じ価格帯で様子を見る。 急いでいるのであれば値段を下げて売りに出しましょう。 競合物件があることは、厳しい状況でもある反面、競合よりも安い価格で売りに出すことができるのであれば、競合がいない状態よりも「比較して安い」という状況を作り出すことができるので、割安感が増します。 もし、住宅ローンの残りのこともあって高く売り出すしかない場合もあるでしょう。 そのときは「競合物件と比較して優れているところ」を物件チラシに入れてもらいましょう。 また、あなたがこの部屋を買う決め手となったことを思い出し、それもチラシにうたってもらいましょう。 「値段を下げて売りたいけど、大幅に下げるのは・・・」という場合であればリフォームする。しかしリフォームと言っても高額のリフォームは不要。 まずは壁紙だけでも張り替える。 これで雰囲気は変わります、またチラシにも「クロス張替え済み」とすればお徳感もアップ。ぜひお試しくださいね。 今回は同じマンションで競合物件がある場合の差別化の方法についてお話ししました。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100125.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100125.html メルマガバックナンバー Mon, 25 Jan 2010 23:15:48 +0900 もう一人の自分の目で見る マンションを売りに出すときの価格を決める。 また売りに出しているマンションの値段を下げる。 こうした価格に関する決断の場面があります。 このときに大事なことは「もう一人の自分の目で見る」ということです。 どういうことか？ まず「自分のマンションを売りたい」という『売主としての自分』 もう一人は「買主の立場で客観的に見ている自分」すなわち『冷静な自分』です。 例えば不動産屋さんから「値段を下げないと厳しいですよ」と言われたとする。 しかし『売主としての自分』から見れば。 「えーでも私が気に入って思い入れもあるし、値段下げるの嫌だな～」と思います。 これは当然のこと。また前回の話じゃないですが 「必ずこの価格でも欲しいっていう白馬の王子様がやってくるわ！！」と思い込む。 これも非常に危険なのです。 そのとき、もう一人の自分である『冷静な自分』の目を持って欲しいのです。 「確かに値段を下げるのはいい気がしない、しかし問い合わせも無いこのままで放っておいたら・・・・今後益々売れにくくなるのは明白だ。」 こういう考えができれば、冷静に価格調整をすることが可能です。 また、「もし、自分が今このマンションを買うとしたら『いくらだったら買うかな？』」という評価をしてみることも、『冷静な自分』を失わない方法なのです。 そして「もし、自分が今このマンションを買うとしたら『いくらだったら買うかな？』」という考え方は非常に役に立ちます。 例えば、「過去に売ったと言う事例がない物件」の場合はもちろん経年からの償却をみて 売り出し価格を設定する場合もありますが、売主さんの『いくらだったら買うかな？』で出てきた価格が、結局売れる値段だったということはよくあります。 ですので、マンションを売るときは 「思い入れあるマンションだから出来るだけ高く売りたい」という気持ちは当然あります。それを否定する必要はありません。 しかし、その一方で「第三者的な冷静な目で」見ることを忘れないでくださいね。 その自分の冷静な目を養っておくためにも電話相談は有効です。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100121.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100121.html メルマガバックナンバー Thu, 21 Jan 2010 23:11:48 +0900 売り逃がす売主さんのパターン 様々な売主さんを見てきましたが、せっかくのチャンスで「売り逃がす売主さん」というのがいます。 ようするに「せっかく買いたい人がいるのに、売ることができず結果損をする」ということです。 あるマンションを売っていたＨさん。 市場価格より高い価格で売りに出していました。 私はアドバイスで「いやー高めだから売れにくいと思いますよ」といいました。 しかし売主さんの気持ちもあるので、高めに売りに出したのです。 当然高めなので反応が薄い。 やはり難しいな～と思っていましたが、一件の内覧のあと購入希望者が現われたのです。 申し込みを入れてきた金額は、売り出し価格より安い。 しかしその価格は私が当初「これぐらいですよ」と提示した価格だったのです。 私は売主さんに言いました。 「この条件であれば売ったほうが賢明です。いい条件だと思いますよ。」 私はほんとうにそう思っていました。 しかし、売主さんからこんな答えが返ってきました。 「今回のように購入したいという人が出てきたということは、もっといい条件で売れるかもしれない、だから今回は値下げをしたくない」こう言い出したのです。 私は反対しました。 売るべきですよと。 しかし、売主さんは頑として値段を下げることに反対しました。 結果、その買主さんは別のマンションを買うことに。 またそれから１年経った現在もそのマンションは売れていません。 そして、今の売り出し価格は当時買主さんが提示してきた金額よりも下がっています。 売主さんは売るべきときに売り逃がしたのです。 確かに「もっといい買い手が出てくるかもしれない」と思いがちです。 ただ、これは「夢見る少女が白馬の王子様を待っている」のと同じです。 いつ出てくるか分からない王子様を待ってはいけません。 もちろん条件がとても合わない場合は別ですよ。 ただ、私の経験上最初に買いたいと申し出てきた方の条件が一番良かった。 こんな場合がほとんどです。 一度逃すと次はいつ新しい買い手が出てくるか分かりません。 そういう意味でもあなたのマンションの適正価格や売っていい幅をしっかり知っておく必要があるのです。 電話相談を受けるメリットはこうした「適正価格」や「売っていい幅」が明確になり売り逃さないようになることもあります。 ぜひ活用してくださいね。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/ ]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100118.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100118.html メルマガバックナンバー Mon, 18 Jan 2010 23:07:58 +0900 投資の基本 ここ数年投資ブームでマンション投資をしたものの、思ったような結果がでない。 そこで今度は売ろうと思ったら、想定していた金額ではとても売れない。 よってローンも返せない。 どうしたらいいのだろう。。。。 そうお悩みの方が増えています。 今日はその解決方法の基本的な話をします。 よって投資用マンションの売却についての話です。 「投資用マンション持ってないから関係ないね！」と言わずに、自分のマンションを売る場合にも役立つので最後まで読んでくださいね。 まず何らかの理由で「売らなくてはならない」という方は早急に「いくらで売れるか」を 知る必要があります。 あとは「ローンの残債務」と「売れそうな値段」を見比べて売るかどうかを検討します。 このとき「売ることであまりにも大きな赤字が出る」と想定される場合は「売らない」という選択肢も当然でてきますよね。 毎月１万円の赤字が出ている。 でも売れば４００万円の資金を投入しなければいけない。 そうであれば４００ヶ月分（３３年）の赤字を払うのといっしょ。 ならば売らずに持っておくほうがいいとなります。 また売ろうかどうか悩んでいる場合は上記のようなシュミレーションを行ってください。 そのうえで、「売る」「売らない」以外のもう１つの選択肢を考えて欲しいのです。 それは「買う」ということです。 「買い増す」のです。 例えばＡとＢという投資用マンションを持っている。 Ａは毎月３万円の赤字がでる。 Ｂは毎月収支とんとん。 そこでＡを売りたいと思っているが、ローンの残債が大きく売っても大赤字になる。 こうした場合新たにＣを買うという選択肢もあるのです。 投資と言うのはトータルのバランスを見ます。 現在ＡとＢだけでは毎月マイナス３万円。 しかしここに毎月プラス２万円の投資効率のＣというマンションを買い足すとトータルでマイナス１万円になります。 よって、ＡとＢの２つを持っているときよりもＣを買い足すことで投資効率があがると言う効果が得られます。 「売らなくちゃいけないのに『買えば』解決」 こうしたことは「投資」という観点で見れば当たり前のこと。 しかしほとんどの不動産投資家はそういう「見方」ができないのです。 もちろん「与信」の問題はあります。 このようにマンションを売ると言う解決策は、まったく違ったところから出てきたりするのです。 常に「売ることが正しいのではない」 これを知っておいていただきたいと思います。 追伸：投資用マンションの売却のアドバイスも可能です。 　　　電話相談をぜひご利用ください。 http://www.e-ubl.net/tel-soudan/]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100114.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100114.html メルマガバックナンバー Thu, 14 Jan 2010 23:02:21 +0900 住宅金融支援機構の調査結果 独立行政法人住宅金融支援機構はこのほど、「平成21年度上半期　フラット35利用者調査」の結果を発表した。調査対象は２万703件。 それによると、フラット35利用者のうち、１人世帯の割合は全体で16.3％（平成20年上半期は11.3％）に増加した。特に、「マンション」でその傾向は顕著となり、１人世帯の割合は29.5％（同22.9％）で約３割にとなった。 0歳未満の男性に限定すると、１人世帯は37.3％（同19.7％）となり、１人世帯は他の２人世帯や３人世帯などと比べて最も多いという結果になった。 また、フラット35の利用者を年齢別にみると、30歳代の割合が43.2％（同50.9％）に減少。対照的に他の年代の構成比が上がるという結果になった。 ●朝日新聞]]> http://www.e-ubl.net/news/news100114.html http://www.e-ubl.net/news/news100114.html マンションニュース Thu, 14 Jan 2010 11:00:00 +0900