マンション売却アドバイザー田中徹也

マンション売却アドバイザー田中徹也 http://www.e-ubl.net/ 中古マンションの売り方をアドバイス！マンションを売りたい方はご相談ください。フリーダイヤル:0120-20-3788 ja Copyright 2012 Fri, 03 Feb 2012 23:07:58 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss メルマガ３００号と新サービスについてメルマガ３００号と新サービスについていやー突然ですが！このメールマガジンがなんと！！今回で。。。発刊３００号となりました！！！そして、３００回記念として今日は新しいサービスについてご紹介させていただきます。この度、前々から温めていた新サービスをいよいよ開始します。「マンションを売る人のためのＱ＆Ａサイト　教えて！マンション売却」です。 http://www.tanakatetsuya.net/ これまで、私は多くのマンション売却に係わるご相談を受けてきました。そしてご相談者様の悩みを解決し、またアドバイスをしてきました。このとき、私のアドバイスは「私」という個人から「ご相談者」という個人に情報が提供されていました。しかし、この回答を行うなかで２つのことに気がつきました。１つは「多くのマンションを売る方が、同じ悩みを抱えていることがある」もう１つが「この回答やアドバイスを他の悩みを抱える人に共有できないか？」そして今回、その２つを具現化したもの。それが「マンションを売る人のためのＱ＆Ａサイト　教えて！マンション売却」です。 http://www.tanakatetsuya.net/ このページの申込みフォームよりお悩みをご相談いただければ、私が４８時間以内にメールにて回答します。同時にいただいたお悩みと回答は、個人情報や物件の特定などができる情報は修整したうえでサイトに掲載していきます。回答例　http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/55 ようは、ご相談者の皆様の悩みとそれに対するアドバイスを共有するサイトなのです。まさに、去年多く使われた言葉ですが「Ｓｈａｒｅ（シェア・共有）」の精神のサイトなのです。このサイトから相談をいただければ、それはその他のマンションを売る方の役にたつ！売るノウハウをＳｈａｒｅしていきたいサイトなのです。まだメインのホームページは修正中ですが、これまでのメールでの無料相談についてはすべてこちらの「教えて！マンション売却」にて承ることとなります。よろしくお願いします。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120203.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120203.html メルマガバックナンバー Fri, 03 Feb 2012 23:07:58 +0900 【なんで売れない？】売れない理由は常に分析を！売れない理由は？マンションを売れない理由が分らない。「売りに出しているのですが、お客さんが見に来ないのです。」こうした相談が多く寄せられます。不動産屋さんに売却を依頼している状況であれば、この問題の解決は簡単な「はず」です。なぜなら、売れないのであれば《売れない理由》を不動産屋さんに聞けばいいのです。「うちの部屋、何で売れないのですか？」と。これに対し明確でない、または不誠実な答えを返してくる不動産屋さんはお付き合いをやめたほうがいいでしょうね。なぜなら、売れない理由が分ってない不動産屋さんが、かしこく売ることなんてできない。しごく当然なのです。もちろん、私にご相談いただくことで解決できることもあります。しかしそれも、今売却を依頼している不動産屋さんがいるのであれば、その不動産屋さんが知る「売れない理由」を私もデータの分析としていただきたいとお願いしています。そして、この売れない理由をしっかり見極めないと、何をしても一緒。単純に値段を下げれば不動産は売れます。しかし「安くてもいい！」という売主さんはほとんどいないでしょう。だから、賢く売るためには常に「売れない理由」を見極め、分析する。そしてその原因を解決しながら、売れるようにしていくことが大事なのです。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120124.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120124.html メルマガバックナンバー Tue, 24 Jan 2012 21:13:13 +0900 【あれ？どこいった？】鍵が無い！マスターキーが見つからない！！家を売ることになって、ふと気がついた。そういえば「玄関の鍵」何本あったんだろう？そう思って玄関にある鍵やら、しまってる鍵なんかを集めだした。・・・。あ、これ全部コピーキーだ！無くしてはいけないと、買ったときもらったマスターキーをコピーして家族で持っていた。しかし、このタイミングで気がつく。「マスターキーはどこへ。。。。」家の外には持って行ってないはずだけど、どこに置いたやら。。。。そして、鍵がないと売るとき困るのでは？マスターキーはどうすればいいの？たいした問題ではないようは話ですが、一般の売主さんはこうしたことも気になる方が多いです。さて、売ろうとしたマンションの玄関のマスターキーがない。この場合はどうすればいいか？答えから言うと、無いまま売る。となります。マンションを売るときに「マスターキーがありません」とそのまま売却を依頼する不動産屋さんにお願いすればいいです。あとは無いものとして、買主が購入後鍵を変えるのか？コピーキーで使い続けるか考えるでしょう。しかし、気をつけておくことがあります。最近マンションの鍵はオートロックやセキュリテイで非常に複雑になっています。例えば無線で開錠させたりと、いろいろ最新の機器を導入していることがあります。そういう場合は安易にコピーできなかったりする場合も多いです。もし、そういうマンションをご売却になる場合は、早めにまずは管理会社に聞いてみてください。鍵によっては鍵のメーカーに届出が必要な場合もあります。大きな問題になる話しではありませんが、引渡しのタイミングでバタバタしたり、大きなお金ではありませんが、費用が掛かる場合もでてきます。普通の鍵であれば、原則そのまま売りに出せばいい。しかし例外的にセキュリテイの厳しい鍵の場合は、早めに確認しておく。このことを覚えておいてくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120120.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120120.html メルマガバックナンバー Fri, 20 Jan 2012 22:23:57 +0900 今年マンションを売るなら、このメールは必ず読んでください！今年マンションを売るなら、このメールは必ず読んでください！今年７月。私はある「公的機関」に電話を掛けていた。「いやー、そう言われましても。。。。」「違法とは言えませんが、白とは言え無いですね。。。。」「どこにもその規定に関して記載がないんですよ。」話しにくそうな電話の先の男性。ちょうど６月末から７月２０日までの約１ヶ月弱。その後９月に発売となった私の２作目の著書「中古マンション売却必勝バイブル」この原稿書きに追われていたときです。実はこの本のなかに、マンションを売る人に知って欲しい【あるノウハウ】を書くつもりでした。どんなノウハウかと言うと１、同じマンションで複数物件が売りにでていた。２、それも同じ階の、同じ向きで同じ間取り３、私が依頼を受けていたのは１３００万円、ライバル物件は８００万円上記のような厳しい状況で売りに出したことがありました。そのとき、８００万円のライバル物件を出し抜いて、私が担当した１３００万円のほうが早く売れてしまった！！その時に活用したノウハウなのです。これは絶対本に書けば読者の役に立つだろう！そう思っていました。ただ、１つ気になっていたことがありました。このノウハウは「違法」ではありません。しかし本に書くということは、書いたことは「公（おおやけ）」のものとなります。そこで、書くべきかどうか悩んだ末に私は不動産取引における都道府県の管轄部署に電話をして、このノウハウについて確認したのです。すると、最初に書いた「奥歯にものの挟まったような答え」が帰ってきたのです。他にも、実際に私が積み上げてきたノウハウの中には「本に書くべきか？」と悩んだ末に、今回の本には書かなかったノウハウがあります。これが一般の方に目の届かないところでお伝えするのであればいいのですが、「本」には書けない。「うーん、どうやってこの話を伝えればいいのだろう？」私は悩みました。「メルマガで書けばいいんじゃないの？」とメルマガの読者の方は思うかも知れません。しかし、文章では伝えきれないことがあるんです。本が書店に並んでからも、悶々としていました（笑そんな時、思ったのです。『出版記念講演と題して、そこで【口を滑らせたことにしよう】・・・』と（笑来る１月２８日（土）１４時３０分より東京駅からすぐのセミナー会場にてその「出版記念講演」が開催となります。 http://ws.formzu.net/fgen/S49185203/ はっきり言っておきます。今年マンションを売る予定の人は、絶対来たほうがいいです。来ないと後悔します。本の中身についてもお話しますが、うっかり裏ノウハウを皆様の前で口を滑らせることになりそうです。（笑なお、通常出版記念講演と言うと盛大に行います。しかし今回はひっそり行います。１５名の定員を予定しています。少人数の方を前に、がっつり話すほうが私の性にあってますので。もちろん、そういう内容をお話するので「講演を録画して、後日セミナーＤＶＤとして販売しまーす」なんてことはありません。音声も録音しません。そう、ライブ（生）だけです。さらに言うと。２０１２年のマンション売却のノウハウをお話しする私のライブでのセミナーはこれで終わりです。（笑最低でも今年の１２月のホノルルマラソン終わって、２０１２年の紅白歌合戦終了後、行く年来る年の放送が終わるまではやりません。と、いうことで私も約２時間ちょっとの講演会ですが、１月２８日の段階で、早くも「今年！悔いのないセミナー」を行う所存です。 http://ws.formzu.net/fgen/S49185203/ なお、この講演会ですが。。。。参加費はたったの３，０００円です。値段の問題じゃないかとは思いますが、数百万、数千万のマンション売るときに役立つ話を生で聞けて、その１つでも役立てば参加費なんて簡単にペイします。と、いうか参加費を確実に回収できるノウハウも当日お話します。だから、ほんとうにこの講演会は来ないとダメ。普段私のメルマガお読みの方なら分ると思いますが、私がここまで「来ないと後悔する」なんて煽ることは無いです。でも、この講演会はほんとに、来て下さい。自信を持ってオススメします。 http://ws.formzu.net/fgen/S49185203/ さらにさらに、もう１つ朗報。今回講演会に参加していただいた方には・・・・私の電話相談（１時間１０，５００円）に「無料」で参加していただける特典をつけます。ちょっと相談したいけどな～、でも１万円か、、、、、とお考えであれば、今回３，０００円払って講演会に参加して話も聞けて、相談もタダで出来る。これは悪い話じゃないですね。今年マンション売りたい人は、来ないほうがもったいない。。。（笑しつこく今回は言います。ぜひ、１月２８日（土）14：30-16：00。東京駅近くのセミナー会場で開催する私の出版記念講演に来て下さい。必ず今年マンションを売るのに役立ちます。もし、予定があっても動かせる予定なら動かしてでも来て下さい。 http://ws.formzu.net/fgen/S49185203/ 最後に・・・長々と講演会についての話をしましたが、この文章から私の自信と熱意を汲み取っていただければと思います。あ、あと既に参加表明されている方から質問がありました。。。。「本を持っていくとサインしてくれますか？」と。もちろん、喜んでさせて頂きます。ご希望があればハグもいたします（笑ぜひ、１月２８日（土）あなたと会場で会えることを、心より楽しみにしています。また、既に参加表明いただいている方々へ。すでに参加をお申込みいただいている中で、このメールが届くことお許しください。ちゃんと、お席は確保してます。後日参加者には会場へのアクセスなど詳細をお送りします。よろしくお願いします。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120118.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120118.html メルマガバックナンバー Wed, 18 Jan 2012 11:16:16 +0900 【とりあえず１００万円下げましょう・・】間違った値下げの方法１００万円の値下げの効果売りに出したマンション。なかなか売れないので値下げする。しかしマンションの値下げをする場合に、その値下げの効果は様々です。同じ１００万円でも効果が大きく変わります。例えば３３００万円の物件を３２００万円に値下げする。方や１３００万円の物件を１２００万円に値下げする。同じ１００万円でも「下がり具合」の感じ方が違うと思います。また、１５８０万円と１４８０万円。１００万円の差ですが、１４８０万円のほうがすごく安く感じます。ようは、値下げをするときには「いくら下げる」ではないのです。『いかに安くなっているように見せるか』これが大事なのです。ですので単純に「下げ幅」だけみてはダメなのです。実際こんな事例があります。３０１０万円で売りに出していた物件がなかなか売れなかった。そこで私に相談があり、２０万だけさげて２９９０万円にした。その週末、買いたい人が来て契約の運びに。。。。。下げ幅はこのとき２０万円だけです。でも売れた。買主は言いました。「２千万円台なら買おうと思ってました。」売主さんは不動産屋さんと売り出し価格を決める際に「値段交渉を考えておきましょう」と言われて、＋αの値段を設定します。しかし実際には「値段交渉なんてできない！」と最初から思っている買主もいるのです。「たった２０万円くらい値段交渉してくればいいのに！」というのは売主の考えなのです。値下げの幅は金額だけで考えてはいけない。「効果のある値下げ幅」があるのです。単純に「１００万円下げる」は愚の骨頂。なぜその金額下げるのか？どういう効果が期待できるのかが説明できない不動産屋さんはダメな不動産屋さんですね。値段を下げるときは、よーくその効果を考えてみてくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120117.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120117.html メルマガバックナンバー Tue, 17 Jan 2012 23:41:24 +0900 【どこまで下げたら売れるの！？】マンション売却の下限値を知りましょう。売れる下限値を知る私のマンション、どのくらいで売れるだろう？こう考えて査定を不動産屋さんにお願いするのですが、大抵の方は「このぐらいで売れます」という数字を不動産屋さんからもらうだけ。そして売りに出したけどうまくいかない。「この値段で売れるんじゃなかったの？」と不動産屋さんに問いただしても『いやー市況が悪くて。。。。』なっとくいかないけど、値下げしろと言われる。なんてことがよくあります。不動産の査定とは、ある意味お見合い写真の「釣書」に近い。「こんな人ですよ」と書いてある。でも実際に会ってみないと分らない。写真ではすごくいい男だったけど、実際お会いしたら「鼻毛が飛び出していた。。」これは幻滅です。と、例えば若干悪いですがようは不動産も実際に市場に出さないと明確な査定額は出ないのです。しかし、これも予測の世界ですが「いくらなら売れるか？」という下限値は図れるものです。「この人はすっごく収入が高くて、家柄もいい。性格も最高。さらに男前！」と聞いておいたうえで鼻毛がでていたら幻滅でしょう。しかし最初ッから「この人はすっごく収入が高くて、家柄もいい。性格も最高。さらに男前！・・だけどたまに鼻毛でてるときが、、、」と聞いていたうえで、お会いすれば、、、。これなら「ああ、今日は出てる日なのか・・・」と・・・。まあ、それは冗談として「いくらだったら売れるかという下限値」を知っておくことは、マンション売却において非常に大事です。その下限値を予測したうえで、売り方を考えるからです。ですから不動産屋さんに査定をお願いして、それを受け取ったときに聞きましょう。「査定額は分りました、ただ売れないと困るので『この値段だったら確実に売れる』という下限値を教えてください。」と伝えましょう。ポイントは「査定を受け取ったとき」です。前もって言うと不動産屋さんも答えを用意します。ではなくて、その場で聞くのです。ちょっと途中変な例えが入ってしまいましたが、「マンションを売るときには下限値を知る。」これを覚えておいて下さいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120113.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120113.html メルマガバックナンバー Fri, 13 Jan 2012 23:18:42 +0900 【不動産屋？】売れないのは誰のせい？【売主？】不動産屋さんを変えたほうがいいですか？マンションが売れないときに、「売れないから不動産屋さんを変えたほうがいい」と言われる方がいます。売れないのは不動産屋さんが原因なのでしょうか？この答えは正解であり、また間違いでもあります。非常に難しい問題です。物理的に「売りにくい」マンションと言うのがあります。例えば、日当たりが悪い。間取りが特別だ。窓からの景観がよくない。多くの人が嫌がる施設が近くにある。事件、事故の起きた物件。このように、どうしようもない問題を抱えている物件がやはり売れにくい。こうした売れにくい物件は、やはりどうしても売却のプロであってもてこずるものです。ですから、いい不動産屋さんは、そういった問題が物件にある場合はちゃんとそのことを売主に伝えて「売れにくいこと」を前もって説明します。こういた物件が売れにくい場合は「不動産屋さんが原因」とは言え無いでしょう。しかし、そういう物件であるにもかかわらず「大丈夫ですよ、うちに任せれば問題ないですよ！！」なんて簡単に引き受けるような不動産屋さんに任せてしまって売れないのは「不動産屋さんが原因」と言えるかも知れませんね。また売れないときに、ただ売れないことを報告するのではなく「売れない理由を丁寧に説明してくれ、解決方法を提案してくれる」のはいい不動産屋さん。「ダメです、値段下げましょう。下げれば売れますよ」と、適当に値段だけ下げさすような不動産屋さんであれば「不動産屋さんが原因」で売れないとなるでしょう。とにもかくにも、売れないのはすべて不動産屋さんのせいではありません。しかし、逆に言えば不動産屋さん選びが売却にとって「命」であることです。そんな不動産屋さんの選び方ですが。。。。。今回特別に「新春のプレゼント」として、通常３，５００円で販売している「プロも絶賛の不動産屋さんの選び方　ＣＤ」をＣＤとしてではなく「音声ダウンロード」という形ではありますが２０１２年ということで下二桁の１２をとって１，２００円という破格でご提供します。ぜひ、この機会にお求めください。ご希望の方はこちらのフォームより！ http://ws.formzu.net/fgen/S14850582/ 2012年新春特別企画「不動産屋さんの選び方（ダウンロード版）」（1,200円）をお選びくださいね。お申込みいただくと、支払い方法をお送りします。ぜひこの機会にお役立てくださいね！]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120110.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120110.html メルマガバックナンバー Tue, 10 Jan 2012 11:37:32 +0900 ２０１２年マンション売却市場の３つのポイント２０１２年マンション売却市場の３つのポイント今年もよろしくお願いします。新年一本目のメルマガですが、今回は年末にお伝えしたとおり音声でのお届けです。２０１２年のマンション売却市場を見据えた3つのポイントをお話しております。以下ＵＲＬをクリックして、ぜひ聞いてくださいね。 http://www.kobe-fudousan.com/pod/20120104.mp3 また、音声内でお伝えしている出版記念講演についての詳細はこちらです。 http://www.e-ubl.net/15.html 今年も不動産市場にとっては厳しい１年になるかとは思いますが、その中でも必ず成功する人はいます。あなたがその一人になれるよう、私の情報が役立てればと思います。２０１２年もよろしくおねがいします！]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120104.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120104.html メルマガバックナンバー Wed, 04 Jan 2012 11:31:44 +0900 『買います』って言ってたじゃないか！！買うって言ったじゃないか！！問題です。あなたのマンションを見に来た人がいました。その方をＡさんとします。Ａさんから「ぜひ買いたい」と申し出があった。資金の段取りなどを考えるので一週間時間が欲しいといわれた。その後別の人からも「見せて欲しい」という内覧の話もあったが、Ａさんから「買いたい」と言われていたので、他の内覧者は断った。それから１週間後、Ａさんから連絡が。「いろいろ考えたけど、今回はやめておきます。」『え？買うって言ったじゃないか！！他の人も断ったのにどうしてくれんだ！』と、あなたは思うでしょうね。では、こういう状況で法的に訴えた場合Ａさんから損害賠償が取れるか？答えはＮＯ！！です民法上は不動産であろうが、会社であろうが「売ります」「買います」と口頭で話ができれば契約成立となります。しかし、現実問題では不動産などの高額商品の場合は「契約書を締結しているか？」が論点となる場合があります。よって、口約束だけでは訴えを起こしても全面的に勝つことは過去の判例からも難しいでしょう。では、次のような場合はどうでしょう？さきほどのＡさんの場合で、Ａさんから「購入申込書を受け取っていた」契約ではないが、書面で買いたい旨を記した書類を受け取っていた。この場合はどうなるでしょう。実は、ここまでやっていても「契約成立」とはみなされないのです。いくら買いたい意思を書面で貰っていたとしても、それは契約書とはいえません。よって、状況証拠として売買成立が締結していたと見なされるほど話が進んでいる場合を除き、書類を受け取っていても契約を締結したと見なされないでしょう。売主の立場で考えれば、買いたいという人が現れた場合に大事にしたいという気持ちで猶予を買主に与える場合があります。しかし、それは絶対してはダメ。上記の通り、いくら話があっても契約していない限り安心はできません。では、売主としてどうやって買主をしっかり捕まえておくか。それは、「契約を早くしてしまう」これに尽きます。今の社会情勢、非常に将来不安があります。買主が買いたい気持ちが高まったとしても、周りの家族や親戚という「プロじゃないのにアドバイザー」の皆様が「やめとけ、今買うのは」「もっといいのがある」と売主にとっては悪魔のささやきをするのです。ですので売主の立場で言うと、買い手の時間を与えることにメリットはありません。すぐに契約を締結するぐらいの気持ちでいましょう。もちろんその「仕切り」はやはり間に入っている不動産屋さん。その辺をしっかり分った不動産屋さん選びと、売主の俊敏な判断がマンション売却にとって大切なポイントなのです。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111207.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111207.html メルマガバックナンバー Wed, 07 Dec 2011 23:31:11 +0900 先着15名の出版記念講演のお知らせ中古マンション売却必勝バイブル　出版記念講演

こんにちは、マンション売却アドバイザーの田中徹也です。今日は大事なお知らせです。最後までぜひ読んでください。えーー、誠に、、、、、遅くなったのですが。。。。９月に発売された著書「中古マンション売却必勝バイブル」の出版記念講演を（やっと）行うこととなりました！！本書はおかげさまでたくさんの方の手に渡っており、多くの反響も頂いております。本当はもっと早くやりたかったのですが、私自身がバタバタしておりなかなか落ち着いた時間を取れなかったのです。しかし、ようやく一息つけそうなので開催したいと思います。本書発売後も頂いたいろんな相談の実例や、かしこく売った話。また、新しいノウハウもお届けできるかと思います。これからマンションを売ろう！という方だけではなく、これからの人生の中で不動産売買を一回でも将来行う可能性がある方すべてに聞いて欲しい内容となっています。

なお、この講演会ですが。。。

通常こうした記念講演は多くの方に参加していただくのですが・・・今回は少人数だけの募集とします。先着１５名で。理由は私のマンション売却のノウハウが関係しています。これまで私は多くのマンションを売るお手伝いやアドバイスをさせて頂いています。また、不動産売買という大きな枠で見た場合においても、不動産売買で成功する方には、ある共通点が１つあります。それは・・・・・『決断の早さ』不動産売買を成功させる人の共通点はすぐに判断すること。これは本当に言える共通点です。ですから今回は人数も少なくして先着順にしました。よって決断が早い１５人の枠に入れる方にお話を届けたいと思います。なぜなら、決断の早い方ですので、そもそも成功確立が高い。さらに、そういう人が集ることでさらにパワーが増幅します。私もそういった不動産売却の成功予備軍の方と同じ時間を過ごしたいと思います。なお、こう煽るように先着とは書いてますがはっきり言って今回の講演会で私自身儲かるものでもありません。（笑高額のセミナーであれば煽って参加してもらうのが「売り方」のセオリーしかし今回の出版記念講演。参加費・・・・・・３，０００円。東京駅の近くのセミナールームの会場費。また、私が東京まで行く旅費。宿泊費、その他準備。はい、最初から赤字です。（笑でも本を読んで頂いた方にぜひ会いたい。そしてお話を届けたい。そう考えて今回の講演を行います。３，０００円の会ですが、３，０００円の話をするつもりはありません。「田中さん！ちょっと追加で払わせてください」と言っていただける講演にしたいと思っています。ぜひ、あなたも最初の１５人の仲間に入りませんか？

最後に

今回の参加者の方全員にプレゼントがあります。それは、現在１時間１０，５００円となった私との電話相談に「無料」で参加できる権利です。もし、電話相談をお考えの方もこの講演に参加しては？

出版記念講演概要

日　時：平成２４年１月２８日（土）１４：３０－１７：００場　所：東京駅近くのセミナー会場（参加者だけにお伝えします。）参加費：３，０００円（当日現金払い）お申込みは以下のＵＲＬをクリックしてフォームからお申込みください。 http://ws.formzu.net/fgen/S49185203/ それではあなたとお会いできることを楽しみにしています。]]> http://www.e-ubl.net/15.html http://www.e-ubl.net/15.html Tue, 06 Dec 2011 15:15:53 +0900 【売主？】壊れていた洗面台は誰が負担する？【買主？】壊れていた洗面台の修理は売主買主どちらが負担する？人に貸していたり、長い間住んでなかった物件で「故障」に気がつかずに契約。その後契約後引渡し前の段階でその故障が判明した。そんな場合は売主としてどう対応すればいいでしょう。これは先日実際にあった事例でお話します。洗面所のカランから水が漏れていることが分ったのです。しかし、残念ながら型が古くて部品もなく交換も出来ない。さらに、大きなカランだったので既製品で取り替えると洗面台に大きな穴が残る。こうした場合、多くは売主側で修繕費用を用意する必要があります。しかし、「モノ」がない。。。。そこで私はリフォーム業者にお願いしてこうお願いしました。『別のもので取り繕う場合と、いまついているものと同等品で洗面台を入替えた場合の見積もりを出して欲しい。それも最安値で』とお願いしました。そしてその見積書を買主側の不動産屋さんに出しました。「交換してもこの程度です、もちろん交換すると買主にもメリットが出る話です。」「よって全額売主としては負担しませんがどうしましょう？」と正直に話しました。結果、買主側の不動産屋さんもうまく気を回してくれて『買主も洗面台をリフォームするので、売主は負担無しでいいです。』という話になったのです。１０万円程度の負担が出るか出ないかの話ですが、決して小さなお金ではありません。さて、今回の話。誰がうまく立ち回ってこのような結果となったでしょうか？それは「仲介業者」です。私は売主側の業者として、買主側の業者と仲良く接するようにします。交渉なども細かいことも含め協力的にやりました。そうすることで、買い手側の業者さんも非常に協力的にしてくれます。結果、売主さんは負担をすることがなくなったのです。仲介業者とは、売主さんとの関係だけでなく買主さんや買主さん側の不動産屋さんとうまく立ち回るチカラが必要です。これが出来ないと買い手や買い手側の業者、または会社の上司に言われるままに動き「誰のための仲介業者」か分らない人になってしまうのです。こうした不動産屋さんの立ち回りすべてが売主さんの結果につながる。そういう意味でもほんと不動産屋さん選びは大切です！]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111126.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111126.html メルマガバックナンバー Sat, 26 Nov 2011 20:03:32 +0900 あれ？私のマンションが「無い」！？え？私のマンション出てないけど、、、、昨日今日とマンションや地域は違うのですが、共通のご相談があったのでそれについて書きたいと思います。某不動産会社にマンションの売却を依頼したＡさん。なかなか内覧者が見に来ず反応が薄いことにお悩みでした。また、Ａさんと同じ某不動産会社別支店にマンションの売却を依頼したＢさん。不動産屋さんからネットで情報も出していると聞いていたので探してみたがぜんぜん見つからない。やっと自分の物件を探し出したけど、間取り図もぼやけている。。。。見た目に図面も安っぽい。。。自分が買主だったら、ここはちょっと。。。。こういう状況に「なぜ？」というご相談が２日連続別の売り主さんから届きました。売却を依頼したマンション。早く売りたいからどんどん広告活動をして欲しい。してもらっているはずなのに反応がない。。。。私も自分で探してみたけど、ネットでなかなか見当たらない。こういう状況であれば注意。実は上記のＡさんとＢさんの物件は、ネット上で情報があまり出ていない可能性が大いにあります。どういうことか？通常不動産売買の場合は以下の２つのルートで契約が決まります。１、売主⇒不動産業者←買主２、売主⇒不動産業者→交渉←不動産業者←買主１はあなたが売却を依頼した不動産業者が直接買主を見つけてくるパターンです。当然間に入る不動産業者が売主買主両方から手数料をいただきます。ようは不動産業者にとってはおいしい話です。２の場合はちょっと違います。あなたから売却の依頼を受けた不動産屋さんのところに、買い手を持っている不動産屋さんが来る場合です。通常マンションの売買などでは２のほうが多いです。この２の場合ですが、売却の依頼を受けた不動産屋さんは通常不動産業界のネットワークであるレインズというものに物件情報を登録します。それを見た買主さん側の不動産会社がお客に物件を紹介しているのです。時には買主さん側の不動産会社が自社のＨＰに物件を掲載してくれたり、チラシにタダで載せてくれたり、時にはオープンハウスまで開催する場合があります。売主としては、情報が広く出ることは願ったりです。うまくすると、売却の依頼を一社にお願いするだけで、多くの不動産会社が販売に協力してくれる体制ができます。しかし、ここの１つルールがあります。売却依頼を受けた不動産業者以外の不動産業者が、広告活動（ＨＰなども）をする場合は、売却の依頼を受けている不動産業者に「許可」を得る必要があるのです。具体的には、電話を掛けて「御社のお取り扱いの○○の物件ですが、当社のホームページやチラシに掲載してもいいですか？」と許可を得ます。そのとき、売却を依頼されている不動産業者がＯＫを出せば、他社も広告に物件を掲載することができます。もちろん、売主さんがＯＫしていることが大前提になりますが。。。。さて、話はもどりＡさんとＢさん。早く売りたいので、広く情報を出して欲しいと思っているのに全然情報が見つからない。実はその場合・・・・「売却の依頼を受けた不動産屋さんが、問い合わせしてきた他社に広告の許可を売主に無断で断っている可能性がある。」ということなのです。実際にＡさんの物件については、私が直接その業者に電話して「広告ＯＫですか？」と聞いたところ「ＮＯ」の返事が。ようはその不動産屋さんにすれば、できるだけ他者をかませずに自社のみで決めたい。先ほど説明した１のパターンをしたいのです。売主さんに確認したところ、そんな状況になっていることは当然分らず。非常にお怒りになられてたのと同時に、落胆されていました。もしあなたが売却を依頼したマンション。ネットで探しても見つからない場合は、その不動産屋さんが勝手に広告の規制を掛けているかも知れませんよ。。。。。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111122.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111122.html メルマガバックナンバー Tue, 22 Nov 2011 21:00:38 +0900 読みましたか？東洋経済の記事を。経済誌の東洋経済記事より先日発売された東洋経済。マンションの売り方、買い方が変わったという記事がありました。そのなかでいくつか気になった情報を２つピックアップしてお話しします。１つめは購入者の意識調査。震災後、不動産の購入意欲がどうなったかのデータです。・購入意欲が高まった　　１３．３％・特に変わらない　　　　５７．１％・購入意欲が低くなった　２９．６％となっています。あなたが売主として注視したいのははやり「購入意欲が低くなった」と言う意見でしょう。データを見る限り高まった人や変わらない人で７割を占めているので、あまり気にはならないと思われる方が多い。しかし冷静に考えると１００人いたうちの約３０人の買主が「ちょっとやめとこうか」と意欲が下がっていることはマーケットにとって大打撃なのです。雑誌では円グラフで表示したり、％ですが３割という大きさをしっかり把握して欲しいです。２つめは「震災前と後で重要視した条件」です。震災前と震災後で重要視されるようになったのは・土地の地盤や基礎・構造（免震・耐震）・地域の安全性、災害対策・自家発電設備この４つです。ようは、これまでは「見た目重視」だったのが、「質」をさらに求められる。また地域の災害対策など、そうした「町としてどうなのか？」までを不動産に求められる時代になってきたということです。私は９月に出した著書の５４ページから「こんなマンションはいますぐ売りなさい」と７つの項目を書きました。そこの８つ目の項目としてこうした震災対策がなされているかを加えたいと思います。実は、本を書く時点で８つ目にこれを入れたかったのですが明確なデータが無いのでいれなかったこともあります。しかし今回のデータを見る限り、やはり無視できない項目のようですね。もし、あなたが売却をお悩みの物件があり、その物件が私の言う８項目に抵触するのであれば、早めに売却に動くことをオススメします。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111119.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111119.html メルマガバックナンバー Sat, 19 Nov 2011 20:56:18 +0900 マンションを売るうえで、円高、原発、地震のリスクはお考えですか？円高、原発、地震、不透明な先行き不安について今日本の経済先行きについて、非常に不安に感じている方が多いです。円高、原発、地震。こうした外的なリスクもあります。このような私たち一般人にはどうしようもないコントロールの聞かないことで不動産売却について不安をお持ちの方が非常に増えてきています。そこで、今日はこうした問題に１つ１つ私なりの考えを述べておきたいと思います。１、円高のリスク日本の不動産を持っていて、為替はあまり関係ないと思われるかもしれません。しかし、もしあなたが資産を日本円だけでなく分散して持つことを考えたら日本の不動産を所有する必要性についてよく精査すべきです。例えば「いざとなったら、あの不動産売ってドルでも買おう」なんて思っているのであれば特に要注意。不動産という資産は、安定はしているものの問題は「流通性」にあります。「すぐにお金にしたい！」とか「すぐに違う通貨にしたい！」となった場合一旦売ってキャッシュにしないといけません。そのときどうしてもある程度の時間が掛かります。もちろん叩き売りで「早いモン勝ち！」という値段であれば売れるのも不動産。しかし、そういう処分の仕方を望む人は少ないでしょう。よって、今時点でそう必要でない不動産をお持ちであれば「売ってキャッシュ化しておく」ことは、これからの日本の先行きを見る上ではかしこい選択の１つと言えるでしょう。２、原発のリスク東京都内でもあちこちから放射線物質が発見されています。しかしこれがあの震災での福島原発とどの程度関連性があるのか？また、健康被害がどのように影響するのか？正直、一般の人は分らないとこです。実際世田谷で見つかったラジウムについても、そこに住んでいた方が長生きしているという事実もあったり。確かにその物質や被爆の量で影響はあるのだと思いますが、正直なところ「分らない」というのが、現状ではないでしょうか。しかし、売主として放射能についての詳しい情報を得たとしても、買主の絶対的多数の意見は「怖い」です。科学的、医学的にどの程度リスクがあるのか、正直分らない。でも放射線物質が検出されたところは「怖い」。例えるべきかですが、ある意味では「人が亡くなった物件」に近いものがあります。人が亡くなった物件でも「絶対住みたくない」という大多数の方と、「まったく気にしない、安く住めるのでラッキーだ」という少数派の方がいます。はっきりした健康被害についてデータがもっと出てくると変化するとは思いますが現在のところは、もしあなたの物件や、その近くで放射線物質が検出されれば、多くの買主は「買わない」という選択肢をする恐れが高いでしょう。３、地震のリスク地震についても分らないことばかりです。しかし、今後予想されることとしては今回の東北の地震、そして十数年前神戸で起きた大震災。この近代におきた大地震から様々なシュミレーションができるようになったと思います。例えば豪雨時における東京でも洪水のハザードマップがあります。 http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/index/menu03.htm ここで浸水になると書かれているところは、やはりそのリスクを買い手も考えます。また、こういうことを不動産屋さんが買い手に伝える必要もでてきました。となるともし同じ町内に２つの物件があって、１つが浸水予測に入っており、もう１つが入っていない。あなたが買い手の立場であれば、どう感じますか？ようは、こうした災害のデータがはっきりすればするほど不動産の価格に今後はどんどん反映されていくことが予想されます。３つの話をしましたが、大切なことは使わない物件や収益が上がらない物件は早めに手放す。これが今１番のリスクヘッジかと思われます。ぜひ参考にしてくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111114.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111114.html メルマガバックナンバー Mon, 14 Nov 2011 20:32:18 +0900 賃貸中のマンションはこう売ってください。貸しているマンションを売りに出すタイミング人に貸しているマンション。その入居者が１ヶ月先に退去する。もう家族も使わないので、このタイミングで売ろうと思っている。こんな場合はどのタイミングで売り出せばいいでしょうか？この判断をするポイントは１つ。「室内の状況が把握できるか？」ということです。田中的なマニュアルとしては原則「早く売りに出す」のがルールです。よって来月にもう入居者が退去するのであれば『○月○日退去予定』というような表現にして、早々に売りに出して反応を取るほうがいいです。このとき注意して欲しいのは「室内の状況がどうなっているか？」です。例えば自分が住んでいたマンションを人に貸している場合、どんな設備状況は把握しているでしょう。しかしこれが貸しに出して２年、３年、５年と経過していくうちに傷みがでたり中にはエアコンが壊れたままの状態で入居者が利用しているという可能性もあります。現に貸したときは洗面台にはなにも無かったが、入居者が使っているうちに傷み、退去後確認したらヒビが入っていた、なんてこともあります。人に貸している状態であれば、通常中を見に行くことはできません。もちろん人間関係のある友好的な賃借人であれば「中を１度見せてください」ということでチェックもできますが、なかなかそうはいかないところ。よって、早く売りに出したいところですが「中を確認せず売りに出すこと」になります。また、売りに出すのであれば当然価格も決める必要があります。もし、実際に入居者が退去した後チェックにいくと相当傷みがあり、修繕に多くの費用が掛かるとなれば大変です。当然売り出し価格の変更を迫られる可能性もあります。中を見ないで先に売り出す場合は、こうしたリスクを背負うことになります。ではそういうリスクをヘッヂするためにどうやって早くから売り出せばいいのか？その方法は「少し余裕を持って高めに売り出す」ということです。例えば通常の査定で１５００万円の物件であれば、高め設定のセオリーである＋１０％程度を乗せて売りに出します。その後入居者が退去して、中をチェックしその状況に応じ１５００万円で出しなおせばいいでしょう。最初から安めで出すと、あとあと上げることはできません。修繕費のリスクをヘッヂするためにも、少し高めで出して、後で調整するようにしましょう。あとは入居中でも入居者によっては「写真ならＯＫ」という場合もあります。その場合は写真をもらったり、使っている設備に問題が無いかをヒアリングして参考にすることも可能です。そういう意味では、入居者とも日ごろのコミュニケーションをとることは将来売る可能性のある物件であれば必要なことと言えるでしょうね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111021.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm111021.html メルマガバックナンバー Fri, 21 Oct 2011 16:35:50 +0900