http://www.e-ubl.net/ 中古マンションの売り方をアドバイス！マンションを売りたい方はご相談ください。フリーダイヤル:0120-20-3788 ja Copyright 2012 Sat, 14 Apr 2012 21:07:01 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss さっさと処分すべきマンションとは？ 本日このようなご相談をいただきました。 （相談） 築40年以上のボロボロのマンション(？)を売りたいのですがどのようにしたらよいのでしょうか？ 壁も割れている部分も多々あり、かなりのぼろぼろです。 管理組合などもなく、共用部分の電気代や浄化槽の清掃代金のみが管理費という感じで1カ月3000円程度払っているだけで、すべて自主管理です。 なので販売後に様々な不都合があっても、自分で修繕必要です。 駅まで2分程度の場所なので、便利は良く2DK4階です(階段のみ) かなりベランダは広いです。 1階部分は飲食のお店が入っています。 (私の部屋は少量荷物がはいったまま空家状態になっております) 査定可能でしょうか？販売はできるような物件でしょうか？ 希望は300万です。 （ここまで） 不動産を所有する。 これは資産を所有することです。 「いや、売ったら赤字だよ！」というマンションであったとしても、自身がそこに住んでおり生活に役立っているのであれば意味があるでしょう。 しかし、今回の相談のように「空き家」「管理に問題あり」「古い」 こうなると、もう資産とは言えないです。 このように資産にならない不動産はいますぐ手放してください。 それが多少安くともです。 なぜなら、そういう不動産は「リスク」の塊と言えます。 ・故障と不具合のリスク ・修繕費用のリスク ・値下がりリスク そうした物件であれば、今損をしても売るべきなのです。 「持っていれば不動産は資産だ」 それは不動産価格が右肩上がりを約束された時代の「原則」です。 もしあなたがこうしたリスクある物件を所有しているのであればすぐに売却を考えてくださいね。 なお、去年9月に発売した私の著書では 「こんな物件はいますぐ売ったほうがいい！」という７つのポイントをまとめています。 こちらに書いてあります。 「中古マンション売却必勝バイブル（ごま書房新書）」 http://www.amazon.co.jp/gp/product/4341084852/ まだお読みで無い方はぜひチェックしてみてくださいね。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120414.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120414.html メルマガバックナンバー Sat, 14 Apr 2012 21:07:01 +0900 マンションを売って、手元に残したいお金を計算する方法 マンションを売れば手元にどれだけのお金が残るのか？ また、売り場合に資金が不足する場合においても「どの程度不足なのか？」をある程度売主自身で知っておく必要があるでしょう。今日は、そんな資金計画についてお話します。 まず資金計画の方程式ですが 売れた金額　－　掛かる費用　＝　手元に残るお金 これが計算式です。 また、上記の中での「掛かる費用」とは、通常のマンションの売却であれば ・売買契約書に貼る印紙代 ・司法書士への費用 ・仲介手数料 あとは ・ローンの残債 このようになります。 各々費用の詳細については http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm091120.html こちらのページを参考にしてみてくださいね。 例えば2,000万円で売れたマンションの場合 ・売買契約書に貼る印紙代　　15,000円 ・司法書士への費用　　　　約30,000円 ・仲介手数料　　　　　　　 693,000円 合計　　　　　　　　　　 　738,000円 まず、これが基本的なコストです。 ここにローンの残債がある場合、これが加わります。 例えば1,200万円の残債があれば上記の738,000円に1,200万円を加え ・12,738,000円 これがコストとなります。 よって、2,000万円で物件が売れれば 20,000,000円　－　12,738,000円　　＝　手元に残る金額　7,262,000円 このようになります。 この基本的なコストさえ抑えておけば、費用計算や値下げもしやすいです。 コストの中で変動するのは仲介手数料だけです。 目安としては100万円安く売るごとに仲介手数料が31,500円安くなると考えておけば大丈夫でしょう。 まずこの基本コストの算出について知っておいてくださいね。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120406.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120406.html メルマガバックナンバー Fri, 06 Apr 2012 20:34:29 +0900 プロも手を出しにくい市場 前回、「売れないから貸すという選択は危険だ」という話をしました。 http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120327.html 実際にこんな話があるので、お伝えしておきます。 本日とある不動産業者が営業にきました。 マンションの買取をされているとのこと。 うちにも売りたいマンションがあるので、相談したところ 「ワンルームマンションは買い取らない」というのです。 では、その業者は何をしているかというと。。。。 「賃貸中のファミリーマンションを買い取る」 「空き家になるまで収益物件として保有」 「退去されたときに自己使用の買い手を相手に売りに出す」 こうしたビジネスモデルだというのです。 ファミリーマンションであれば、空き家になればそこそこの値段で売れるからです。 だから買取でも商売になる。 しかしワンルームは市場が厳しいので手を出さない。 このように言われていました。 確かに大都市圏では、多くの収益用ワンルームが売りに出されています。 また、築浅で利回り二桁という物件も現実に存在しています。 特にこの収益ワンルームの場合で問題になるのは、住宅と違って ・立地 ・物件の希少性 こうしたものよりも収益性に買い手の目がいくところです。 ようは「儲かる物件が欲しい」のです。 となれば、売りたい人が二人いて「損しても売りたい！」となった場合でも予算として下げられる物件、すなわち収益性が高い物件が売れていくのが現実です。 収益用ワンルームを売る。 今これは本当に難しいです。 ファミリーマンションであれば、地域においてある程度の価格まで下げれば売れます。 しかしワンルームは時にライバルの状況によっては大きく下げないと売れないという状況になる可能性も高いのです。 ですから、売却して現金化をお考えであれば早めに動いてください。 私個人としても、今後ワンルームを売りたい需要は増える中で、かしこい解決方法のスキーム作りも急務と感じでいます。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120403.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120403.html メルマガバックナンバー Tue, 03 Apr 2012 20:25:26 +0900 売れないから「貸す」は危険 売りに出しているマンションが売れない。 だから「貸そう」というご意見をお持ちの方がいます。 しかしこれは非常に危険な判断の場合があります。 まず、「売る目的」にもよりますが、貸すとなれば入居者が自ら出ていかないと空き家にすることができません。 簡単に追い出せると思っている売主さんがいますが、そうでもない。 法的には「貸主の正当事由」がないと退去させることはできません。 そして、ほとんどの場合は正当事由と認められない。 もちろん入居者がいる状況でも売りに出すことはできます。 しかし、やはり収益物件としての評価をされるので買い手は厳しい条件となります。 このように、法的な観点からも貸すことは売主としてリスクがあるのです。 そして、もう１つ知っておくべきことがあります。 それは・・・・。 「今、売れないものが将来売れるか？」 ということです。 当然物件は年数が経てば劣化します。 また、近隣に新築物件が建てば、競争は激化するでしょう。 売ろうとしていた物件を、貸すということ。 状況にもよりますが、問題を先送りしていることがあるのです。 先送りにして解決できることであればいいですが、多くは先送りしても結果後悔することもあるのです。 もし、売ろうとしているマンションを「貸そうかな。。。」と悩んだら、その判断が間違いでないか？ 将来どうなるリスクがあるのか？ ぜひ、私にご相談いただければと思います。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120327.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120327.html メルマガバックナンバー Tue, 27 Mar 2012 21:32:23 +0900 １０科目中赤点９個の劣等生の話 私は今こうして２冊の本を出版し、多くの文章をネット上に書いています。 その量は自分でも考えられないくらい多くのものです。 こうした活動を知る人からは、「昔からそうだったのですか？」とか「学生時代も勉強できたんでしょ」とかいろいろ言っていただきます。では、実際のところどうだったかと言うと。 私は、トンでもない劣等生だったのです。 国語は成績表で５段階で「１」でした。 ２以下が赤点で追試対象だったのですが高校１年のときは「１０科目中９個赤点」だったのです。 唯一の赤点逃れは「体育」だけ。（笑 どうにか２年生にはお情けであがれました。 だから、当事のことを知る人は「あの田中が本を書いた！？」なんてことになります。（笑 「うそやろ。。。」と しかし、そんな私がいまでは本を書けば「文章がうまい」と言われ、人前でしゃべれば「話すの上手ですね」と褒められます。 そんな昔のことと、今の状況を自分自身でふと振り返っていました。 なぜ、こうした違いが生まれたのか？ 自分の中で何かが変わったのか？ そこに１つ気がついたことがありました。 私は「昔は、流される人間」であり、今は「選択する人間」だということ。 ちょっと分かりにくいと思うので説明すると、昔はあらゆる状況について周りのせいにしていました。悪いことがおきれば、周りが悪い。自分に問題があっても「親が」「学校が」と。 すべてを人や周りのせいにしていました。 成績が悪くても「学校が悪い」「学校が面白くないからだ」「勉強してもしょうがなく」と。 しかし、あるときから「すべての物事は自分自身が決めていることだ」ということに気がついたのです。 当たり前ですが勉強ができないのは自分が勉強をしないことを「選択」したからにほかなりません。そのことに気がついてなかったのが昔の自分です。 何かを成し遂げたいと思っても「周りが設えてくれるものだ」と思っていのが昔。 いまは「成し遂げるには自分が何をすべきかを選択する」と考えられます。 自分の人生は自分の選択で決まる。 これが今の私を作っているのです。 さて、なぜこんな話をしたのか。 実は、これはマンションを売る場合も同じなのです。 もちろん世の中の状況、市場。 マンションの需要、いろんな状況がマンションを売るときには関係します。 しかしそれをただ周りのせいにしてはいけないのです。 マンションを売ることを選択するのであれば、最善に売る方法を選択して欲しいのです。 私のこのメルマガを読んだり、実際に相談いただき売却のコンサルティングを受ける。 それも１つの最善にかしこく売る選択です。 内覧者がくるのであれば、部屋を綺麗にする。 それも１つでしょう。 不動産屋さんに言われるまま動くのか？ その情報を元に、正しい選択をして動くのか？ それも選択。 だって、「そんな安くなるのなら売らない！」っていう選択もできる権利をあなたは持っているのですから。そして、かしこく売るんだ！という選択の権利も持っているはずですよね。 今日は、いつものマンション売却のノウハウとは少し違う話となりました。 でもこの話から、何かを学んでいただければと思います。 学ぶか学ばないかの選択ですね（笑 それではまた次回お会いしましょう！！]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120324.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120324.html メルマガバックナンバー Sat, 24 Mar 2012 21:26:15 +0900 買取保障付の不動産屋さんに依頼するのは？ なかなかマンションが売れない場合、買取保障付の不動産屋さんに売却を依頼したいという方がいます。 買取保障付の仲介と言うのは、一定期間仲介で売ってもらって、売れなければその業者が物件を買い取ってくれるというシステムです。 これだけ見れば、よさそうな気もします。 売れなくても買い取ってくれるし。 では、このシステムがほんとうに売主さんにとっていいのでしょうか？ まず、買取の場合と、仲介で一般ユーザーに買ってもらう場合では当然後者のほうが高く買ってくれます。なぜなら、買取の場合はその後「転売して利益を得る」ことが目的となります。 よって悪い不動産屋さんとしては買取保障付で仲介をするということは「仲介で売れなくても、どうせ買取で転売すれば儲けるか」ということになりかねないのです。 では、長期に売るのも不安なので買取保障も欲しい、という場合はどうすればいいのでしょうか？ それは「仲介をする会社と、買取をする会社を別にする」ということです。 仲介を依頼する不動産屋さんには、前もって『３ヶ月で売れなければ、買取を別の業者に依頼する。』と、伝えます。 そして、買取してくれる業者には『３ヶ月仲介に出して売れなければ、御社に買取してもらいたい』と依頼すればいいのです。 別にすることで、安く買い叩かれるリスクと、「売れなくてもいいか」という不動産屋さんのリスクを回避できますからね。 もし買取を希望する場合は、不動産業者を分けるようにしてくださいね。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120321.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120321.html メルマガバックナンバー Wed, 21 Mar 2012 21:59:10 +0900 http://www.bookcampaign.com/JIBA/ 今日、明日の期間中に本を買ってキャンペーンに参加すると音声ファイルなどがもらえますよ。 ぜひご参加ください。 以上、今日はお知らせでしたー。 明日はいつものメルマガでお会いしましょう！]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120319.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120319.html メルマガバックナンバー Mon, 19 Mar 2012 20:21:58 +0900 春休みは売却のチャンス？ ３月に入り、いよいよ春休みの足音が聞こえてきます。 よく不動産はこうした休みのときに動く。 そういわれています。 これについては否定はしませんが、一昔前のように「肯定」もできないところです。 実際先日私が運営するマンション売却Q&Aのホームページでも、以下のご質問を頂戴しました。 『売却に適した季節（時期）はいつがいいですか？』 私はこう回答しました。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ マンションの属性にもよります。 住宅系でファミリー世帯が多いところであれば、やはり学校のペースが関係するでしょう。 しかし同じ住宅系でも学校区の人気がいまひとつ、ということであれば余り気にしなくていいです。 また、住宅として売る場合もファミリーよりも夫婦共働き世帯や単身世帯の多いところであれば、時期の影響を受けにくいといえます。 投資用であれば、原則気にすることはありません。 まれに買い手が法人で決算時期や年度末（１２月・３月）にバタバタする場合があります。 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/50 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 昔は時期が結構重要でした。 しかし今は関係ないとはいいませんが、大きな影響を受けにくいといえます。 なぜなら「買い手の家の探し方」が変わったからです。 昔は家探しをしようとすれば、不動産屋さんに行ってから相談しました。 しかし今はどうでしょう？ まず、インターネットなどで不動産情報を探して、そこからその物件を管理している不動産屋さんに連絡を入れる。このようになっています。 よって、わざわざ家族で不動産屋さんに出かけて家探ししなくとも、自宅もしくは携帯電話があれば、ある程度の情報を買い手が得られえる。そして、その情報を元に家探しが行われます。 昔はこうしたシステムがないから、夏休みや春休みなどの動きやすい時期に不動産が動くと言われました。しかし今ではこのように、ネット経由で家探しができる。 よって、もう長期休暇のころには「決済引渡し」が行われる。 事前に動く人が増えたのです。 ですから「○休みが不動産が動く」のではなく。 「○休みに移動を考えている人が、その３ヶ月前ぐらいから動き出す」 これが今の正解かと思います。 もちろん、原則は「早く売りに出す」ですよ。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120313.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120313.html メルマガバックナンバー Tue, 13 Mar 2012 23:16:14 +0900 前もって説明を受けましょう マンションを売る場合、いろんな段取りをふみます。 例えばお金のことでも ・いつ ・なんのお金を ・誰に支払う？ ・誰から受け取る こうしたことを前もって知っておきたいものです。 契約書などについても、契約当日はじめて見た。 それは非常に危ない。 ようは、売買に係わることは前もって不動産屋さんに説明を求めてください。 以前こんなことがありました。 私は売り手側の不動産業者でした。 なかなか苦労した物件だったのですが、やっと買い手がついた。 買い手を紹介してくれたのは、某有名なテレビCMもしているような不動産業者。 とんとん拍子で話も進み、いよいよ契約となった当日。 私が物件の説明である重要事項説明を買主さんにすることになりました。 通常こうした売買契約の前には、契約内容などについてそれぞれの不動産業者が売主さんや買主さんに下話をして説明しておきます。 しかし、このとき買主側の不動産屋さんが物件についてほとんど説明もしてはいなかったのです。よって、買主さんは物件を見て「欲しい」となったあとはすぐに契約。 ぜんぜんこの不動産についての説明を受けてなかったのです。 となると、買主さんは「はじめてそんな話聞いたわ」ということばかり ・え？固定資産税ってなに？ ・そんなにお金いるの？ ・管理費と修繕積立金、それ高くない。 ・・・・。 いやいや、こういうことは前もってちゃんと説明しておけよ！！ と内心買い手側の不動産屋さんに対して思いました。 その説明中、買い手側の不動産屋さんは知らん顔してましたよ、、、、、 いや、こういう不動産屋さんがCMとかしている大手だからたまりません。。。 話は脱線しましたが、ようは買主さんは契約の場になって初めていろんなことを聞いたのです。 これは売主とて同じ。 契約の場まで契約内容のことの説明を受けていない。 それは危険すぎます。 また契約の場には買主さんもおり、日本人の気質として言いたいこともいえない。 「ま、まあいいんじゃないですか。」となってしまいがちです。 そうならないためにも ・費用明細 ・重要事項説明書 ・売買契約書 などのこうした書類は早めに準備してもらい、契約までに必ず１度は目を通しましょう。 自分で一度目を通したうえで、分からないところは不動産屋さんに確認しましょう。 あえて、素人としての目線でしっかり読んで、不明点を確認するのです。 最初から説明を求めると、いいように流される可能性がありますからね。 なんでも先に、早めに確認する。 これ非常に大事ですよ。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120309.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120309.html メルマガバックナンバー Fri, 09 Mar 2012 21:41:53 +0900 売りながら貸す方法 マンションを売りたい。 でも時間がかかるのであれば、売ってもいい。 そんな風にお悩みの方がいます。 「売っても貸してもいい」 この場合、どのようにすればいいのでしょう。 まずこのとき考えたいのは「いつまでに、いくらで売れなければ貸す」ということです。 原則売ることを前提に考えます。 例えば「５月末までに２０００万円で売れなければ貸す」と決めれば あとはこのスケジュールをもとに動くだけです。 ６月になった段階で２０００万円で売却の情報を出しながら、賃貸物件として平行して募集すればいいでしょう。そして売却か賃貸、どちらか早く決まったほうで進めばいいのです。 また、貸してしまった後でも売ることは可能です。 しかし、そのときに気をつけないといけないのは、貸している物件は「収益物件」として扱われます。 よって、買う人は住宅ローンを使って買うことはできません。 投資用のローンを組むことになります。 そうなると融資が住宅ローン以上に厳しく、また価格の見方も厳しい。 ですので、「貸してから売る」となると条件的にはあまりよくない結果になるのです。 マンションを売る場合「売るか貸すかどちらか決める」と思いがちですが状況によっては同時並行で募集できることを知っておいてくださいね。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120307.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120307.html メルマガバックナンバー Wed, 07 Mar 2012 21:28:17 +0900 ２００万円捨てる勇気 マンションの話ではないのですが、こんなお話がありました。 とある不動産オーナー、淡路島に土地を持っていました。 リゾート地の中にある大きめの土地。 バブルのころはよかったのですが、今では閑古鳥。 売ろうということで相談を受け、当社と淡路島の業者さんとで協力して販売をしていました。 しかし、時代が時代。なかなか売れない、問い合わせも無い。 約半年もの間、動きがありませんでした。 そんなある日、突然電話がかかってきました。現地の看板を見た人から。 「この土地を買いたい」という話です。 早速淡路の不動産屋さんとも連絡をとり、買主が希望する条件を提示してもらいました。 その価格は数千万円の売値に対し、２００万円だけの交渉でした。 私も淡路の不動産業者も「これはいい条件だ！」と思いました。 なぜなら、そもそも値段設定が高め。 ２００万円ぐらいの交渉であれば、御の字。 売りに出す際も「少し高い」ことは売主さんも納得済みでした。 また、実際に売りに出しても反応が無かった。 こういう現実の姿からも、今２００万円の値下げで売れることは、結果 売主さんにとっても悪い条件ではないのです。 私は早速この購入者の提示額をもって売主さんのところへ行きました。 これまでの状況、これからの市場予測。 こうしたことも説明し、今この値段交渉を受けても売るべきであると私は説明をしました。 これは「売れないと手数料がもらえないから」というような、小さな話ではなく、本当に売るのが売主のためであると思っての話でした。 しかし、売主さんはこういいました。 「今これで申し込みあるんだから、将来満額で買う人が出てくるでしょ。」 この一点張りでした。。。 結局、この売主さんは２００万円の値段交渉に応じなかったのです。 結果、どうなったか。 それから５年、満額で買う人は現れていません。また、市場もさらに悪化しました。 振り返ってみたとき、この５年間の固定資産税と市場の下落を考えれば２００万円の値下げは、いい話でしかなかったのです。この売主さんは２つのミスを犯しました。 ・欲を出した ・先行きの読みを間違えた １つ目の欲について、売れない物件をお持ちのオーナーさんが、それまでは「交渉があっても売りたい」とずっと言っていたのに、いざ買主が現れると「ほれ見たことか！」と急に強気になる場合があります。 こちらからすれば、「いやいや、ここまでの状況見てよ。アカンやん！」と話をするのですが、気が強くなってしまい「今」の状況しか見えなくなる売主さんが多いのです。 いつくるか分からない白馬の王子様を待っているのです。 おとぎ話ならともかく、現実の不動産の世界は甘くありません。 多くの場合は、一番最初に来た王子様が一番イケメンです（笑 ２つめの先行きの読みについて。 売主さんに対し、私も一生懸命に現状と先行きをお話させていただきました。 もちろん、私は未来が見えるわけでもなく、バックトゥーザフューチャーの ように、デロリアンに乗ってきたわけでは有りません。 だから私の言う「未来予測」が必ずそうなるとは言いません。 しかし、素人の売主さんよりも確実に未来予測については一日の長はあります。 あとは、私の話を聞いて売主さんがどう判断するか。。。。。 そこで売主さんは判断を間違いました。 ５年前、２００万円の交渉を断ったことで、今それよりも大きな損となったのです。 マンションを売るときも一緒です。 今値段交渉があって、しぶしぶその条件を飲んだとしても、数年後「結果よし」ということは多々あるのです。 マンションを売って成功する。 これは今の時点だけでなく、将来振り返ってもそう思える売却をしてほしい。 そのためには、今「折れる」ことも重要な判断なのです。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120302.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120302.html メルマガバックナンバー Fri, 02 Mar 2012 23:49:47 +0900 瑕疵担保責任の交渉 マンションを売る場合に、値段交渉がでてきます。 このとき、値段について交渉するのですが、後一歩売主買主両者とも譲らない。 こんな場合、売主からこういう条件を提案するのも手です。 「じゃあ、あと10万円の値引きは応じますが、瑕疵担保や設備の不具合については対応しません。」 瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。 例えばシロアリとか雨漏りですね。 しかしマンションの場合はほとんどこうした問題は起きません。 ただし、設備についてはどうでしょう？ ずっと使っていたマンションであればいいですが、長らく人に貸していた。 また、つかってなかったマンションであれば、不具合が生じる可能性もあります。 例えばガス給湯器、もし壊れそうになっていたことを知らずに、｢大丈夫」と売ってすぐに壊れたら、修理費を請求されます。 エアコン、シャワーやトイレ。 そりゃ実際に使ってチェックすればいいですが、住まずにちょっとだけチェックしたところで、本当の壊れ具合は分からないでしょう。 値引きまでして売ったのに、そのあと「はい、修理費20万円」となればちょっと待て！ですよね。 ですから、価格交渉の最終譲歩として瑕疵担保や設備の不具合には売主として一切対応しないことを条件とすることも１つの手段です。 もちろん、不具合が出ない可能性もあります。 そのときは「損」と思うかもしれませんが、価格交渉がまとまらないで話が流れるほうが大きな損になることもあるのです。 交渉は、価格だけではないのです。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120228.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120228.html メルマガバックナンバー Tue, 28 Feb 2012 23:24:13 +0900 成約事例の落とし穴 不動産屋さんに査定をお願いした場合、多くは取引事例を参考にして価格を提案してくれます。 過去の事例から売り出し価格を考えるのですが、これが１つ間違えれば大変。 アメリカでは、過去取引された不動産売買のデータがすべてベータベースにて保管されています。よって、精度の高い事例が豊富にあります。 しかし、日本の場合は取引事例の「登録義務」がない。 よって成約しても登録されている事例と登録されていない事例があるのです。 そして、一般的には登録されている事例しか取れません。 また、このデータは不動産屋さんだけが見れます。 こうした背景で２つの問題があるのです。 １、事例の偏り 例えば、安く売られた事例だけ登録されており、結構いい値段で売れた事例が登録されていない場合どうなるでしょう。 当然これから売る人に提案するとすれば、登録されている安い事例が「基本」となるのです。 よって、本来であればもう少し高目からスタートできる売り出し価格も、低めの事例に引っ張られてしまうことがあります。 ２、事例が見れないから 一般の人が事例が見れないことも問題です。 もし査定を依頼した不動産屋さんに悪意があるとすれば、売るのに都合のいい安い事例だけだされる可能性もあります。 「いやー調べましたが、このくらいですよ。」と事例を出されれば、売主としてはぐうの音も出ません。よって、その事例を参考に安めで売りに出されることになるのです。 このように、日本においては成約の登録義務がないことから「事例＝必ず正しい」といえないのも事実です。 こういう背景があるからこそ、売却を依頼する場合は、誠実な不動産屋さんを選ぶ必要があるのです。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120224.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120224.html メルマガバックナンバー Fri, 24 Feb 2012 23:18:55 +0900 遠方のマンションを売る場合の手続き 前回に続いて遠方のマンションを売る場合の手続きについてです。 例えば今住んでいるマンションを売る場合であれば、買う方も近所である場合が多いでしょう。 よって、契約は地元の不動産屋さんで。 決済は、買主が住宅ローンを使う金融機関で行う。 こういうパターンが一般的。 しかし、遠方の不動産を売る場合は契約や決済にも当然移動を伴います。 よって行けるのであれば契約決済に立ち会うべきですが、どうしてもお仕事などの都合で時間が合わないことも出てきます。 その場合、売主としての作業を委任することが可能です。 例えば、売主本人が動けなくても契約の立会いや金銭の受領をご家族などに変わりに行ってもらうことができます。 もちろん、この場合「じゃあ代わりに行ってきて」だけではいけません。 真の所有者が誰に自分の代わりを委任するのか。 これを書類で明確にする必要があります。 いわゆる委任状です。 委任状には所有者が記名し、実印も押して印鑑証明も添付する必要があります。 この委任状自体は、必要な場合は不動産屋さんに言えば作成してくれます。 ただ、この委任する範囲をどこまでするかなどについては気をつけてくださいね。 また、人に代わりをしてもらう場合もあれば売買契約そのものを郵送を使ってすることもあります。 買主が記名押印した契約書を売主に送付。 同時に手付金振込み。 売主は手付金の振込みを確認して、契約書に記名押印して返送。 実務的にはこのようになります。 原則的には買主さんと顔を合わせて契約決済する。 しかしどうしても都合がつかない場合は、このような方法もあるということを知っておいてくださいね。 ★ネットでマンション売却の無料相談 http://www.tanakatetsuya.net/ ★田中と直接電話相談で悩みを解決！！ http://www.e-ubl.net/menu1.html]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120221.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120221.html メルマガバックナンバー Tue, 21 Feb 2012 23:13:19 +0900 遠方のマンションを売る場合の注意点 例えば、東京のワンルームマンションを所有している。 でも住んでいるのは大阪。 そして東京のマンションを売る場合、不動産屋さん選びはどうすればいいでしょう？ まず東京に知り合いの不動産屋さんがいれば、その方にお願いできます。 しかしそんなお友達がいない場合がほとんど。 ではどうするかというと １、物件の近くの不動産屋さんを５件ほどピックアップ ２、電話やメールで連絡して、物件の詳細をお伝えした上で机上の査定をもらう。 ３、査定を見たなかでよさそうな３社を選ぶ。 まずここまで進めます。 そして、次にこの３社の担当者と必ず会ってください。 会って、話をして売却を依頼する不動産屋さんを最終的に決定しましょう。 「えー、東京まで遠いな～。大阪住んでいるのに。」 「交通費も馬鹿にならない、新幹線で往復３万円だよ。」 このように言われるかもしれません。 しかし、いまから売買をするのは大根１本でもなければ、オークションでゲーム機を売るのではありません。少なくとも数百万、数千万円という不動産を売買するのです。 よって、その売却を依頼する不動産屋さん選びは非常に大事。 そんな大事なことを「会わず」に決めるなんてまずありえないことです。 例え交通費がかかっても、それは経費です。 そして、実際に不動産と会うことで交通費ぐらいの結果をすぐに取り返せます。 遠方の不動産を売る場合、必ず現地で不動産屋さんと会ってくださいね。]]> http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120217.html http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm120217.html メルマガバックナンバー Fri, 17 Feb 2012 19:49:44 +0900